惠州商盾 律师事务所
擅长：医疗纠纷,刑事案件,合同纠纷,劳资纠纷,行政纠纷。
一、购房合同买家违约如何判决?
购房合同买家违约的判决处理的方式，是根据《民法典》第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百七十八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。
第五百七十九条 当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。
第五百八十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：
(一)法律上或者事实上不能履行;
(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;
(三)债权人在合理期限内未请求履行。
有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。
第五百八十一条 当事人一方不履行债务或者履行债务不符合约定，根据债务的性质不得强制履行的，对方可以请求其负担由第三人替代履行的费用。
第五百八十二条 履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
二、《民法典》对于违约金的规定
第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第五百八十六条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。
定金的数额由当事人约定;但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
第五百八十七条 债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
第五百八十八条 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。
第五百八十九条 债务人按照约定履行债务，债权人无正当理由拒绝受领的，债务人可以请求债权人赔偿增加的费用。
在债权人受领迟延期间，债务人无须支付利息。
第五百九十条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。
购房合同买家违约后的处理，需要基于实际的违约后果和相关情况来进行合法的处理的，如果对相关情况的认定不清楚的，可以起诉到法院处理，存在欺诈或者欺骗的情况的还需要追究有关法律责任，具体情况由双方来协商处理。
一、防止一房多卖的措施都有哪些
1、买房前，查询房产的所有人
选好了房子之后，与卖方进行交易的时候，要确定房产所有权人是和你交易的卖家是同一个人，一套房子不可能同时归属到很多人名下，除非是公有产权人，其他没有例外。交易时，和卖家一同去房管部门进行查询产权的归属。如果你要求查询房子的产权情况，卖家却以各种方式推脱，那么你就要小心了。
2、先进行预告登记
根据《民法典》第二百二十一条规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”
这条规定是告诉人们，当事人签订房屋买卖协议后，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产是不发生物权效力的。也就是说该房只能卖给预告登记的购房人，预告登记后面的其他任何买卖人都不能再取得此房产权。
只不过需要注意的是，根据第221条“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效”的规定，3个月内要进行产权登记，否则预告登记就失效了。
3、购房时，要及时网签
网签是指在房地产领域网签就是交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。然后会给个网签号，用户可以通过网签号在网上进行查询。根据相关的法律规定，二手房网签可以使房产交易透明化，通过规范合同文本，充分保障买卖双方当事人的合法利益，通过备案有效防止一房二卖。
网签可以使交易过程中的资金将会更加安全，同时，买房者在签订购房合同时，应尽量能够明确“一房二卖”等禁止性规定，并加重此种行为的违约责任。只要签订了网签之后，便随时可以网上实时查询，得知房子的信息。
4、视情况约定(高额)违约金
“一房多卖”问题的产生，无非是利益作祟，即卖家想卖一个更高的价格或者本来就预谋要把一个房屋卖予多人以谋取利益最大化。因此，买房人有必要在与卖家签订合同时，约定一个比较高数额的违约金以警惕卖家不敢随意违约。
按照有关规定，买卖双方可以这样约定：“任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现的，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款30%的违约金。”当然，买卖双方也可以在房地产总价款30%以内进行协商。
5、通过中介公司进行交易
在和卖家交易时，如果实在不放心，可以去寻找当地知名的中介进行房屋交易。在交易的过程中，让中介写清楚“如果出现了房屋纠纷，一房多卖的情况，卖家要负全部责任”。虽然中介会收取一定的费用，但是这样保障会更强，通过中介协助买卖双方制定较为明确、细致的合同条款。
二、怎么处理处理一房多卖纠纷
1、出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续
在该情形下，两个房屋买卖合同均属有效，但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已实际取得房屋所有权，此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的。后买受人因其债权已得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其享有的是基于对该房屋所有权上产生的物权请求权，而前一个买家只能主张返还购房款、赔偿损失。
2、出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同
在该情形下，由于房屋产权已经过户，出卖人已非房屋所有权人，也就是卖家出卖的并不是自己的房产，所以后一个合同是无效的。因无权处分并最终导致合同无效的，由出卖人向后买受人进行赔偿。
3、在一房多卖中，二次买卖均未完成过户登记
二次买卖均未办理过户登记的情形下，房屋所有权仍为出卖人享有，而二次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。这种情况下两个买卖合同不因先后而出现效力差异，实践中要区别不同情况予以合理的处理。
卖方一房二卖的，并不是在先签署合同的买方取得房产，产权归属还是以登记为准，在后签定的合同被先履行而过户的，则取得房屋产权。未取得产权的买方可以要求卖方承担违约责任，但不能要求撤消在后的合同。但是，以上房屋归属也有例外，当先过户一方其签定合同为恶意串通，损害其他人合法权益的，则对方可以要求确认合同无效，合同无效的，即使房屋产权已经过户，仍然应当撤消，不能取得产权。
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