惠州商盾 律师事务所
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一、商品房买卖中面积纠纷怎么处理
1、首先判断面积误差是否在3%以内(含3%)，如果是，就按照实际面积来计算价格;
2、如果面积误差超出3%的，买受人可以请求解除合同，返还支付费用及利息。如果面积大于合同约定，在3%以外，价款由出卖人承担;如果面积小于合同约定，在3%以外，出卖人双倍返还。
法律依据：
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条
出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;
(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
二、怎么认定面积误差
“房屋缩水”，表现形式各有不同，不但有“缩水”，还有“涨水”。有些是交房时，建筑面积、商品房预售和合同中的不符;有些是套内面积与约定的不符，也就是使用率问题。
在预售活动中，开发商称使用率为75%，结果只有70%，这就有了误差，买卖双方易产生纠纷;有些因公摊面积，购房者的建筑面积与合同约定面积相符，但由于公摊面积增加，相应的套内面积减少。还有一种可能，公摊面积不变，不该被公摊的建筑被作为公摊面积，消费者利益也会受到损害。
实际上，在建设部中明确规定：商品房按“套”或“单元”出售，销售面积为所购的套内或单元内建筑面积与分摊的共有建筑面积之和。套内建筑面积又是套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积之和。任何一个部分出现误差，都称为面积误差，都会给购房者带来损失。
由于一般商品房买卖合同中都约定了购房者在合同约定面积少于房屋产权登记面积时方有权主张退还房款，购房者主张上述权利时就需要办理房屋产权登记从而获得房屋产权登记面积这一事实。当然，如果购房者认为房屋产权登记面积存在错误的，可以通过申请更正登记等途径来解决。
一、商品房预售和商品房现售有哪些区别
商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
二者之间的区别在于：
1、销售条件不同：商品房预售要求投入开发建设的资金达到工程总投资的25%以上即可，而商品房现售要求已通过竣工验收。
2、承担的风险不同：预售合同签订以后，可能出现某种原因会导致商品房无法建成或交付，或建成后的商品房存在各种质量瑕疵，因而买房人无法实际获得商品房的所有权，商品房预售对买房人而言相比于商品房现售存在更大的风险。
3、交房时间不同：商品房预售时房子还没有修建完成，是在合同时间内修建完成再交房;而商品房现售签完合同就可以立刻交房。
二、商品房现售的条件是什么
1、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。这个条件主要为了确保现售商品房房地产开发企业的主体资格合法。
2、取得国有土地使用权证书。主要为了确保现售商品房的用地合法。
3、持有建设工程规划许可证和施工许可证。主要为了确保现售商品房规划、建设手续合法。
4、已通过竣工验收。主要为了确保现售商品房符合工程建设质量标准。
5、拆迁安置已经落实。主要为了保障被拆迁人的合法权益。
6、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。主要为了确保现售商品房达到基本使用条件。
7、物业服务方案已经落实。主要为了避免商品房销售后产生纠纷，同时物业服务也是买受人决定是否购买商品房的因素之一。
另外实际操作中，房地产开发企业现售商品房时应完成房屋所有权初始登记(即取得大产权)。
依照法律的规定和政策，商品房预售应当具备五证才可以。五证具体指的是：《国有土地使用证》，由县市级人民政府的土地管理部门颁发。商品房预售要具备《建设用地规划许可证》由县市级城市规划部门核发，是开发商在确认建设项目位置和范围符合城乡规划的法定凭证。《建设工程规划许可证》由县市级城市规划部门核发的凭证。
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