惠州商盾 律师事务所
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一、一般土地所有权与占有权分离吗?
分离。土地所有权是土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利，是一定社会形态下土地所有制的法律表现。土地所有权的主体只有国家和集体，但是国家和集体作为土地所有权的主体，未必亲自支经营和使用土地，这样就导致了土地所有权和占有权的分离。
二、土地所有权的特征
(1)土地所有权是一项专有权，其权利主体的特定性。土地所有权的权利主体只能是国家或农民集体，其他任何单位或个人都不享有土地所有权。这是由我国实行土地的社会主义公有制决定的。
(2)交易的限制性。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。显然，土地所有权的买卖、赠与、互易和以土地所有权作为投资，均属非法，在民法上应视作无效。
(3)权属的稳定性。由于主体的特定性和交易的限制性，我国的土地所有权处于高度稳定的状态。
(4)权能的分离性。土地所有权包括对土地的占有、使用、收益、处分的权利，是一种最全面、最充分的物权。在土地所有权高度稳定的情况下，为实现土地资源的有效利用，法律需要将土地使用权从土地所有权中分离出来，使之成为一种相对独立的物权形态并且能够交易。因此，现代物权法观念已由近代物权法的以“所有为中心”转化为以“利用为中心”。
(5)土地所有权的排他性。即土地所有权的垄断性，就是说一块土地只能有一个所有者，不能同时有多个所有者。
综上所述，我国土地所有权分为国家土地所有权和集体土地所有权，自然人不能成为土地所有权的主体。中华人民共和国是国家土地所有权的统一和唯一的主体，由其代表全体人民对国有土地享有独占性支配的权利。
一、土地占有权是依法对土地进行使用占有权分离吗?
土地占有权是依法对土地进行使用占有权分离。
土地占有是对土地的实际控制，由于土地所有权与使用权的分离，土地所有人不一定就是土地占有人，中国多数情况下，土地是由非所有人占有和使用的。
二、土地使用权的转让特点
土地使用权的转让是不动产物权的转让，该行为除可能涉及合同法的诸多规定外，还具有不动产物权变动的各项特点，包括：
1.土地使用权与地上建筑物、附着物一同移转。
依中国现时法律，建筑物和其他定着物、附着物均附属于土地，土地使用权转让，地上物一并转让。
2.权利义务一同转移。
这里的权利义务，是指土地使用权从土地所有权分离时出让合同所载明的权利义务及其未行使和未履行部分。如土地的用途，出让合同约定为住宅用地，无论该地块的土地使用权经过多少次转让，均不因为转让而变成其他用途。再如土地上的抵押权，其作为物上负担的一种，具有追及效力，其随土地使用权的转让一并转让，不因转让而归于消灭，抵押权人在土地使用权转让后仍可在该块土地设定的抵押担保的范围内享有优先受偿的权利。
至于土地使用权的年限，应以出让合同设定的年限减去转让时已经使用的年限，其得数视为出让合同尚未履行之权利与义务，在转让土地使用权时随同转让
3.土地使用权的转让需办理变更登记。
中国现行立法对物权变动采取登记要件主义，即土地使用权转让合同的签订并不直接意味着土地使用权的移转，土地使用权的移转以登记为要件，转让合同中的受让人不是在转让合同签定以后，而是在土地使用权依法登记到受让人名下以后方取得土地使用权。这与国外物权法律中的意思主义有很大的不同。前者以变动物权的契约为充分条件，当事人达成变动物权的契约，即使未行登记或交付，变动即为发生;后者也称物权行为无因性理论，指物权的变动不仅有变动物权的债权契约，更有一个独立于债权契约之外的、以物权的变动为目的物权行为。所谓无因，是指不把约定价金支付的债权契约作为物权变动的原因，而是把物权的变动，或物权行为本身就视作一种契约，物权行为不因债权契约成立而成立，或无效而无效。
综上所述，土地使用权出让是指国家将土地使用权出让给公民或法人;出让是指将所有权的部分权能(占有、使用、收益)与所有权相分离而作为独立的财产权;土地使用权转让则是土地使用权在公民或法人之间的转移。转让有出售、交换、赠与、继承等方式。
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