惠州商盾 律师事务所
擅长：医疗纠纷,刑事案件,合同纠纷,劳资纠纷,行政纠纷。
一、物业公司公章引发的合同纠纷向法院起诉的条件是什么?
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条 起诉条件
起诉必须符合下列条件：
(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;
(二)有明确的被告;
(三)有具体的诉讼请求和事实、理由;
(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
二、物业合同纠纷的管辖法院怎么确定?
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二十四条 保险合同纠纷管辖
因保险合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者保险标的物所在地人民法院管辖。
第三十四条 协议管辖
合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。
第三十五条 共同管辖
两个以上人民法院都有管辖权的诉讼，原告可以向其中一个人民法院起诉;原告向两个以上有管辖权的人民法院起诉的，由最先立案的人民法院管辖。
三、对物业服务合同的规定有哪些?
《中华人民共和国民法典》
第九百三十七条 【物业服务合同定义】物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。
物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
第九百三十八条 【物业服务合同内容和形式】物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。
物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。
物业服务合同应当采用书面形式。
第九百三十九条 【物业服务合同的效力】建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
第九百四十条 【前期物业服务合同法定终止条件】建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第九百四十一条 【物业服务转委托的条件和限制性条款】物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。
物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。
物业公司在跟开发商签订前期物业服务合同的时候，合同结尾的部分通常都要加盖公司公章，若对于物业服务合同纠纷无法协商处理，人民法院审理此类案件的过程中，主要也是参照双方签订的合同审理的。
一、物业费纠纷业主如何举证?
在向业主催交物业费诉讼中，业主所需要提出的证据，一般来说分为两大类，一是证明公共区域服务不到位的证据，二是因公共区域服务不到位而给业主自身造成损害的证据。具体到的物业服务合同纠纷中，业主可以向法庭举证的证据，主要有以下几种：
1、反映园区环境的照片、视频录像
照片可能是很多业主第一时间的所能想到的。照片虽然能够反映一些情况，但是照片本身具有一定的缺陷，照片的拍摄仅仅是一个瞬间，而物业服务则是一个过程，甚至说可以是以一个长时间的过程，因此照片的证据功能十分有限。而相比照片而言，视频资料则有了进一步的优势。视频资料是由一组动态的画面所组成，而视频也只能反映一段时间的问题，证明效力也不是十分强。除非可以提供长时间全年的视频资料。但这对业主来说，则是十分困难，因此，照片、视频资料是在实在无法提供其他证据的前提下，才使用照片、视频作为证据。
2、行政部门的处罚、责令整改的处理文书、文件、通知等
行政部门基于城市行政管理和公共利益的需要，会对物业公司是否遵守行政法规规定进行监督和检查。例如:物业公司在小区内的违章搭建的、城管部门会对物业公司进行处罚;消防设施未进行检修，不能政策运行的，公安消防部门会对物业公司进行处罚;电梯、机械车位等特种设备，未进行年检或维保不到位存在安全隐患的，市场监督管理部门对物业公司进行的处罚;物业公司擅自毁绿的，园林绿化部门依法进行的处罚;此外，还有类似城市联合执法，创建文明卫生城市大检查作出的处罚等待。
3、网上投诉、咨询、建议，被行政部门核实给业主的反馈、回复
很多城市的政府部门都开通了网上的市民热线、市长信箱、市政直通车等，目的在于接受百姓投诉，征集百姓意见。对于老百姓反映的生活、工作、生产中的难题、建议、咨询、投诉等进行及时的处理，化解矛盾，往往会针对的百姓的反映的问题进行回复、反馈。而这些回复、反馈都是经过调查核实的回复，对于业主反映的物业服务的情况，如卫生、保安、电梯、消防、车位等问题，往往都会通过网上予以回复反馈，而这些回复反馈，恰恰能够记载着物业公司在日常中的物业服务情况。
4、公安部门的报警记录，处理决定等
此类证明主要是因业主的财产在公共区域被盗，或者因为公共设施如围墙、监控、门禁因物业服务问题而出现的严重缺陷，导致违法行为利用这类缺陷而实施的违法犯罪行为。最终被公安机关进行调查或处理的情形。由于物业公司未能按照合同约定对相关设施设备进行维护保养，导致设施设备出现重大问题，而无法发挥正常的功能，虽然犯罪违法行为并非物业公司所实施，但客观上，业主的财产受损也与物业公司未能尽到物业服务义务有关，因此也应当尽一定比例的责任。如果相关的报警记录、处理决定等内容中可以证明上述因物业服务不到位而造成业主财产受到损失事实的证据，是可以作为证据提交法庭证明业主自己的主张的。
5、业主委员会，物业公司的通知、公告
业主委员会负有对物业公司的物业服务进行监督的职责。在监督的过程中，如有物业公司存在提供的物业服务出现不到位或者过错行为，业主委员会一般会要有要求整改通知，公告，联系单等的资料，而这类资料的内容则就可能会显现出物业服务未达到合同标准的情形存在;而在一些物业公司的公告、通知中，有时也会发现物业公司的存在过错的情形，例如：将绿化改建车位，将物业用房作为商用，停用电梯等等。而此类事项物业公司是无权作出决定的，也并非公示通知一下就算作征求业主同意了，恰恰反正了物业公司在物业服务中存在的过错的情形存在。
6、报纸、电视、网上媒体等新闻报道
在一些新闻报道中，也能够反映出物业服务不到位或存在重大缺陷的情形。例：小区的长期违章搭建被业主向新闻媒体曝光，发生火灾，而消防设施瘫痪导致消防部门救火受阻，电梯故障导致人员受困等情况而被媒体曝光。很多事情的发生看似偶然，实质上与日常管理和设施设备是否尽到维护义务有关。而新闻报道中所被核实的事实，如果能够证明物业服务不到位的，也可以作为反驳物业服务存在质量问题的有利证据。
此外，根据法律规定，业主还可以通过申请法院现场勘察的方式，由法院对小区的物业服务环境、绿化、设施设备维护等情况进行现场勘察，制作现场勘察笔录，以证明小区的物业服务情况。
二、物业要求支付物业费时怎么进行抗辩?
业主被物业公司的起诉到法院后，常见的几种常见情形和抗辩理由：
1、房屋质量不维修问题的抗辩
这里房屋质量有些前期开发商遗留下来的房屋质量。按照法律规定，房屋质量是有质保期的，除了主体工程外，一般不超过五年。不少业主对房屋质保期并无太多的概念，认为房屋出现了质量问题，物业公司就应该及时地维修。而物业公司则认为质保期的内的房屋质量问题，业主们应当要求开发商承担维修保修责任。对于物业公司的态度，业主则认为，既然付了物业费用，物业不维修，自然不会支付下一期的物业费。物业费的纠纷由此而产生。那么房屋质保期内的维修责任是应该向开发商要求维修呢?还是应该向物业公司要求维修呢?
2、物业服务质量不合格的抗辩
这里又分公共设备设施故障，卫生保洁，消防安全，违建严重等问题，首先，设施设备故障：比较典型的如电梯，由于维保不到位或者降低维保等级，致使电梯故障频繁，有些甚至脱审或未审而导致有些业主受困。而业主向物业公司反映，得到态度冷淡，又不能及时地得到解决。因此业主以拖欠物业费的方式而作为自己的抗议方式。其次，卫生保洁，很多小区由于卫生保洁次数减少，或者垃圾清运不及时，导致小区环境脏乱差，特别有些卫生影响到业主自身的，则业主也会以不交物业费的方式进行抗争。
消防安全，消防问题则是关系到生命安全的大事，但很多物业公司为了减少成本开支，降低维保标准，以致消防管网瘫痪。业主也会因此拒交物业费，园区内违建严重，而物业公司又以自身不具有执法权为由拒绝业主的诉求，因此，业主也会以此拒交物业费。对于此类物业服务质量不合格，未达标的。业主的抗辩理由思路，根据《物业服务合同》的约定，对照《物业服务合同》约定的内容和标准，逐条地陈述出物业公司在物业服务合同履行上存在的问题和不足。
3、车辆财产被损、被盗等致使业主财产受损
如家中财物被损、被盗，车辆被损，电动车被盗等财产性损失，物业公司称，这是第三人所为，又不是物业公司损坏的、也不是物业公司让他来偷的，与物业公司无关，业主应当报警处理。业主们则认为，虽然物业公司不是直接的行为人，但是对于公共秩序的维护也是在物业服务合同里的，特别是小区的门禁、监控摄像是瘫痪的，有的围墙是残缺的，，安装这些设施和围墙的本质是就是为了防止不法分子进入或者以便查找违法者的，现在却是瘫痪的。
这里抗辩理由是，虽然业主的财产损失，物业公司不是直接的责任人，但是基于物业服务合同的内容，物业公司具有对小区内公共秩序的维护和对门禁、安防、围墙等安防设施维护的义务，物业公司在合同义务范围内，未尽到安防设施维护的义务，致使其瘫痪的，也应当承担责任。
在发生物业纠纷之后，若是纠纷当事人选择采取向法院起诉的方式来处理纠纷，那么在起诉之前是需要收集与物业纠纷相关的、对自己有利的真实性证据性材料，这是由于法院在受理纠纷之后，一般会要求案件当事人进行举证。
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