惠州商盾 律师事务所
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一、集体土地使用权的流转问题包括哪些方式？
我国的农村集体土地使用权的流转形式一般包括转包、出让、出租、转让、入股、合营或出租用于非农建设等形式。
根据《农村土地承包法》第三条的规定：“国家实行农村土地承包经营制度。农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开只有不宜财权协商等方式承包。”因此，享有农村集体土地承包权的主体是本集体经济组织的农户，只有不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，才可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。
随着，我国经济的发展，集体土地的流转也显现的日益活跃，根据《农村土地承包法的规定:“国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。”这为土地承包经营权的流转提供了法律依据。农村集体土地使用不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。因为按国家有关法律规定，企业用地的土地使用权已可以作为企业的资产，破产、兼并时对企业的资产处置应当包括土地使用权。根据《土地管理法》第六十三条的规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。
二、土地使用权发生转移必须符合两个条件：
第一，应当符合土地利用总体规划，不符合土地利用总体规划的企业破产后只能拆除地上建筑物、构筑物，按土地利用总体规划确定的用途使用。
第二，必须是依法取得的建设用地使用权，并随厂房等一同转移的，如果是农用地，或土地上没有房屋等设施的将不得转让。
对于集体土地使用权入股、合营指的是农村集体土地所有者或使用者，依法以其土地使用权作价入股或作为投资、合作、联营的条件，与其他单位、个人合办乡镇、村企业或其他经营性组织的行为。与城市国有土地使用权一样，在一定条件下，国家也允许农村集体组织或者集体土地使用者以其土地使用权作为投资的条件，与提供资金等其他生产要素的单位、个人共同举办联营或者其他经营性经济组织，合资、合作从事生产经营活动。集体土地使用权入股、合营，应遵循有关规定的要求。
(一)主体应合法。提供集体土地使用权的合营者，应当是农村集体经济组织。集体农用地的使用者不得将其农用地使用权用于非农业建设;符合土地利用总体规划并依法取得非农业建设用地的乡镇、村企业，可以依法将其土地使用权作为联营条件入股、合营。
(二)对土地进行评估，签订联营协议。联营的双方或多方应当就联营的条件、期限、经营管理权限、利润分成、财产处置、违约责任等有关事项，签订书面联营协议，以明确各自在联营中的权利义务关系。
(三)用地必须经过批准。以集体土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业用地，必须报有批准权限的人民政府批准;未经批准的，不得擅自将土地入股、合营。
(四)对原土地使用者予以补偿。
(五)办理登记手续。有关联营当事人应当持联营协议、批准文件等材料，向县级以上地方人民政府地政部门办理集体土地使用权变更手续
综合上面所说的，土地使用权一般是拥有土地的人才可以有此证件，但对于此权利也是可以进行流转给他人进行使用，前提是要保这个土地是属于自己个人的才可以实施，而且不同的流转所协商的条款就会不一样，所以，在处理的时候就要结合实际的情况来进行。
一、补办土地使用证怎么交费?
补房屋土地证费用70元/证，含土地证书工本费20元/本，证后附图成图资料费50元/张。一般情况下补办土地使用证的费用不会超过两百元，具体的金额一般都是上述的标准，不过在不同的地区补办的费用可能会有所不同。
如个人已购住房的《国有土地使用证》遗失，则由土地使用权人向原土地登记发证机关申请《国有土地使用证》报失，原土地登记机关审核后将会出具遗失公告，由土地使用权人在指定的媒体上公告遗失，公告期限为2个月。公告期满后按国有土地使用变更登记的程序办理过户手续。
二、土地使用证申请手续是怎样的?
1、土地登记申请
(1)有关宗地来源的政府批复及批准文件，建设用地许可证。提交国有土地使用权通过招标、拍卖、协议等形式进行操作程序中有效性的相关土地权属材料。
(2)因买卖、继承、赠与等形式取得土地使用权的、提交买卖、继承、赠与土地使用权转让协议书和公证书，原土地使用的国有土地使用证书。
(3)提交土地登记申请人的身份证、户口薄。企事业单位的土地使用者应提交土地登记法人证明书和组织机构代码证、法人身份证。
2、地籍调查
对土地登记申请人的土地采取实地调查、核实、测量、绘制宗地草图及红线图。查清土地的位置、权属性质、界线、面积、用途及土地使用者的有关情况。并要求宗地四至邻居界线清楚，无争议，确认后签字盖章。
3、土地权属审核
土地登记机关对土地使用者提交的土地登记申请书、权属来源材料和地籍调查结果进行审核，决定对申请土地登记的使用者土地权属是否准予登记的法律程序。
4、颁发国有土地使用权证书。
综上所述，人们买到商品房会有一个土地使用证，平时要保管好，一旦丢失应当补办，否则以后房子买卖存在困难。补办土地证费用不高，也就是两百元左右，包括工本费、登记费等。带上原来土地证查档证明、房产证及身份证等材料，去当地国土局办理。
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