惠州商盾 律师事务所
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在我国，租赁合同的认定标准不同。所谓无效合同，是指已经成立但由于缺乏法律效力要求而从一开始就不具有法律效力的合同。只要租赁合同存在违反法律法规或者缺乏相应法律规定的情况，就应当认定无效。
1.无效租赁合同的认定和处理是怎样的？
（一）无效租赁合同的认定
最高人民法院公布《房屋租赁解释》目前，实践中房屋租赁合同无效认定不一致，严重损害了法律的确定性和统一性。
《房屋租赁解释》限制无效合同范围，仅认定违法房屋租赁合同，反之转租期限超过承租人剩余租赁期限的，未经出租人同意转租合同无效。同时，允许当事人在一审法庭辩论结束前采取补救措施，以最大限度地发挥合同效力。此外，即使租赁合同被认定无效，承租人仍需缴纳房屋占用费，一般按照合同规定的租金标准缴纳。
在认定违法建筑范围时，认定为未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋以及未取得建设工程规划许可证的临时建筑。未经批准或者按照批准内容建设的，超过批准使用期限的临时建筑，属于违法建筑。
因此，承租人在签订房屋租赁合同前，应严格审查出租人是否是该建筑物的合法所有人以及该建筑物是否是合法建筑。
（二）无效租赁合同的处理
1．有过错方应当赔偿损失
因过错方造成租赁合同无效的，有过错方还应当赔偿对方因此遭受的全部损失。双方对造成的损失都有过错的，应当各自承担相应的责任，即相应的经济赔偿。
2.无效合同造成的装修纠纷处理
如果租客或房东要求赔偿因无效合同造成的损失，在无效合同执行期间，即租客已征得房东同意装饰房子。并且在租赁合同无效时，如果房东同意将这些房屋用于装修，可以折价归房东所有；如果他们不同意使用它们可以由租户拆除。值得注意的是，拆迁过程中要注意将房屋恢复原状。
但是，如果承租人未经房东同意擅自装修房产，承租人将承担相应的经济损失。无效合同执行过程中，租客与房东发生纠纷无法调解的，可以直接通过法律途径解决相关事宜。
2.租赁合同无效、房屋使用费无效怎么办
我国《民法典司法解释》第五条规定，房屋租赁合同无效的，当事人请求参照合同中约定的租金标准。人民法院对房屋使用费的缴纳予以支持。这里说的是房屋租赁合同的有效性已经确认。承租人想要腾出房屋。这不是问题，但是租客租客已经占用了房子这么长时间，不能简单地通过腾出房子来恢复原状。
上述司法解释规定，虽然合同无效，但使用租赁房屋的，不需要缴纳租金，但需要缴纳房屋使用费。司法解释规定，出于保护出租人占有权的目的，对无效租赁合同使用折扣补偿是公平合理的。无效合同的法律后果是双方返还对方因无效合同取得的财产。合同法没有规定特许权使用费的支付。但承租人住在出租人的房子里而不支付使用费是不公平的。
房屋使用费的计算标准是什么？司法解释规定，当事人请求支付房屋使用费的，对于合同中约定的租金标准，法院一般应予支持。也就是说，房屋使用费的标准相当于租金的标准。这样做的原因是为了避免不必要的评估，增加当事人的负担。
对此，完全按照租金标准计算房屋使用费是存在一定问题的，因为它毕竟是无效合同。房屋使用费可适当低于租金标准，最高不得超过约定租金。这体现了合同无效，无效的房屋租赁合同和有效的房屋租赁合同的后果应该是不同的。
综上所述，认定租赁合同无效的依据在于是否存在违法违规行为以及是否缺乏相关法律要求。租赁合同被认定无效的，应当以法律依据为依据。规定。对规定的情形，将依法处理。