惠州商盾 律师事务所
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《民法典》对于小区共有部分收入有了新规定!《民法典》第二百七十一条延续原规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”
为了更好地保护业主对于小区共有部分的权利，《民法典》二百八十二条新增加一条关于业主共有部分产生收入归属的规定，“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”有了这条法律规定，以后业主向小区物业管理公司或其他管理人主张共有部分的收入，就有更为明确的法律依据了。
说到小区业主共有部分，我们首先要先了解“建筑物区分所有权”这个概念，“建筑物区分所有权”是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分的所有权以及对专有部分以外的共有部分的共有和共同管理权。
当业主购买了某小区的房屋后，除了对自己的房屋享有所有权外，还对小区共有部分享有共有和共同管理的权利。《民法典》第二百七十四、第二百七十五条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条明确规定:属于业主共有的部分包括：
(1) 建筑区划内的道路，但是属于城镇公共道路的除外;
(2) 建筑区划内的绿地，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外;
(3) 建筑区划内的其他公共场所、公用设施;
(4) 物业服务用房;
(5) 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位;
(6) 建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分;
(7)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
对于业主的共有面积，全体业主拥有对该片地区的收益权以及如何管理的知情权，物业方或者是业主大会应该在第一时间之内将该共有面积所产生的管理费用和收益费用及时的向全体业主进行公布。企业主也有权利提出一定的建议，如何对其进行管理。
任何现行的法律法规、商务合同，如果限制或取消了最基本的这两类业主知情权，势必会带来信息不对称，蕴含了对业主权利的侵犯的机会。
比如，一方面要求业主服从业主共同决定，要求业主服从开发商为业主选取前期物业的决定，却不要求开发商或业主组织或物业公司对业主的知情权给与方便查询、抄录与复制的支持义务，甚至在诉讼时，开发商与物业公司与业主组织并不承担举证的责任。这样的权利义务错配，就是对业主的权利的侵害。
又比如，在业主入住小区之前，业主的权益是通过政府监督检查来代为保护的。政府监督检查的全部信息，都是业主可以知情的信息。行政部门作为业主的受托方为业主监督房屋开发，其监督过程的各类资料管理混乱、分散各处、难以得到，或者以涉及隐私为名，或者以主体资格不当为名，拒不公开相关资料以方便业主查询、抄录与复制。这样的权利义务错配，就是对业主权利的侵害。
又比如，很多地方的规章制度，其设立的时间早于《民法典》，但是业主权利的认识，还尚未引起重视。在这些法律或规章里，业主、业主组织的字词根本看不到，更不要说行政部门对业主知情权的保障义务，就算有了业主这一名词，但是业主作为一个有组织的主体参与到立法的，除北京市建委的一些尝试外，还很少看到。比如北京地方法规：
下列事项由业主共同决定：
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;
(七)改建、重建建筑物及其附属设施;
(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;
(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
业主是属于该小区的所有权人，针对于业主的所有权利因物业公司应该尊重业主的所有权利，按照法律规定的埋向业主进行报告，如果业主发现物业公司有隐瞒甚至于乱收费现象，可以直接向法院提起诉讼，要求解除其物业公司。
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