惠州商盾 律师事务所
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一、如果商品房合同违约怎么办？
（一）要求继续履行
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。首先当事人一方可要求违约方继续履行合同，如对迟延履行约定了违约金的仍可要求支付迟延履行违约金，如没约定迟延履行违约金有损失的可要求赔偿损失。
但有下列情况的不适用继续履行，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
1、法律上或者事实上不能履行;
2、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;
3、债权人在合理期限内未要求履行。
（二）解除合同
适用定金原则或要求对方支付违约金。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
1、定金原则，如果合同当事人在合同中约定了定金条款，或者另外订立了定金合同，则可以适用定金。以定金方式承担违约责任的做法是：支付定金一方违约时，不得要求对方退回定金;收受定金一方违约时，应双倍返还定金。其中需要注意的是，定金数额不得超过合同总价款的20%，超过部分将不被视为定金。
2、违约金，如不适用定金原则适用违约金。当事人在合同中明确约定违约金的数额或者计算方法，并且约定不违法，也无明显不合理的，则适用合同约定的违约金。但如果合同约定的违约金数额低于造成的损失的，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以增加;如果约定违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少。
3、赔偿损失，在另外一些情况下，违约一方应当承担赔偿损失的责任：
(1)合同当事人没有约定违约金和定金，也没有法定违约金可以适用的，如果违约行为给对方造成了损失，则违约方应承担赔偿损失的责任，数额可由双方商定，或由仲裁机构裁决和法院判决。
(2)虽有合同约定的违约金或者法定违约金，但违约一方支付的违约金不足以补偿损失的，对于不足部分仍应赔偿损失。损失赔偿的金额应相当于因违约给对方造成的损失--包括合同履行后本可以获得的利益，但不超过违约一方在订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的最大损失。
二、商品房合同违约之后的违约金是多少？
一般来说，合同中约定的违约金应当视为对损害赔偿金的预先确定，因而违约金与约定损害赔偿金是不可以并存的。违约金与法定损害赔偿金的适用关系是：原则上不并存，就高不就低，优先适用违约金条款。定金独立于赔偿责任定金具有非补偿性的特点，其适用不以实际损害的发生为前提，因而是独立于损害赔偿责任的。但也不能认定它与损害赔偿金毫无关系，定金与损害赔偿金的联系表现在定金责任与损害赔偿金责任的并用不能超过全部货款的总值。
购房合同违约赔付不超总房款的20%
当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任，或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。这意味着，一旦开发商或购房者拒不依约签署正式买卖合同，另一方可就房价涨跌提出相应索赔，赔偿就不止以往定金赔偿这么简单了。
如果商品房合同违约了的话就按照合同上双方约定好的违约金进行赔付，如果没有约定违约金的话，违约金最高是不能够超过购房总额的百分之二十的。
一、民法典房产买卖合同违约怎么规定的?
在房屋交易双方订立房屋买卖合同时，一般会对违约责任进行约定，进行房屋买卖时，房屋买卖双方要签订书面的买卖合同，房屋买卖合同生效后，当事人要履行合同的义务，如果一方违约的，要承担违约责任。而这个违约责任一般就是定金罚则。民法典规定，签订房屋买卖合同后，买方交纳了定金的，如果是买方违约的，不能要求退还定金。如果卖方违约的，要双倍返还定金。
《中华人民共和国民法典》
第五百七十七条 【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百八十四条 【损害赔偿范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益;但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
第五百八十七条 【定金罚则】债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
二、购房合同中开发商违约情形有什么?
一般情况下，购房者可以退房的情形主要包括以下几种情况：
1、延期交付房屋到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。开发商经购房人催告后的三个月的合理期限内仍未履行的，购房人就有权要求开发商退房，并要求返还订金或支付房款利息。
2、房屋面积误差超过3%。如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3%，购房人可以提出退房并要求退赔利息。
3、房屋质量不合格导致严重影响使用。司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。
开发商的违约情形，包括下面这三个方面，开发商没有按照与购房人签订的合同期限交房，出现延期交房的情况;房屋的实际面积与合同中的面积不符，误差超过3%的情况;房屋质量严重不合格，影响正常使用的情况。
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