惠州商盾 律师事务所
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一、土地使用权抵押登记管理办法有哪些条款
（一）、抵押登记应当以土地使用权登记为前提。经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权可以设定抵押权,其他类型的集体土地使用权不得抵押。
（二）、集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权抵押时必须依法向土地管理部门申请办理抵押登记,抵押合同自批准登记之日起生效。未经土地管理部门办理土地使用权抵押登记的,土地抵押要不受法律保护,土地使用权亦不能作为抵押财产进行处置。
（三）、办理抵押登记应当符合下列程序: 1.集体土地所有者出具同意抵押的证明; 2.对抵押的土地使用权进行地价评估; 3.确认土地估价结果; 4.抵押双方签订抵押合同; 5.申请抵押登记; 6.审核、登记; 7.核发抵押证明书。
（四）、集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权抵押须经被抵押土地的集体土地所有者同意,并出具书面证明。 乡村企业集体土地使用权抵押的,集体土地所有者出具的同意抵押的书面证明应包括:在实现抵押权时同意按法律规定的土地征用标准补偿后转为国有土地;征地费是否作为清偿资金等内容。 集体土地所有者在出具同意乡村企业集体土地使用权抵押的书面证明前须将土地抵押有关事项在村农民集体内部履行合法手续。
（五）、抵押当事人应当委托具有土地估价资格的评估机构对其抵押土地使用权进行地价评估,其评估结果需报经土地管理部门确认。
（六）、乡村企业集体土地使用权抵押的,土地管理部门还应该核定通过拍卖抵押物实现抵押权时应补交的土地使用权出让金额。
（七）、抵押人和抵押权人在土地使用权抵押合同签订后十五日内,持下列文件向土地管理部门申请土地使用权抵押登记: 1.被抵押土地的集体土地所有者同意抵押的证明; 2.抵押登记申请书; 3.抵押人和抵押权人身证明; 4.抵押合同; 5.经土地管理部门确认的地价评估报告; 6.土地使用权属证明; 7.土地管理部门认为应提交的其他文件。
（八）、经审核,不符合抵押条件的,土地管理部门在接到申请之日起十五日内书面通知抵押当事人。
（九）、经审核,符合抵押条件的,土地管理部门办理抵押登记,向抵押权人核发土地使用权抵押证明书。并在抵押土地的土地登记卡上及土地使用证变更记事栏内除录抵押情况外,还应记录是否在实现抵押权时征为国有;实现抵押权时,抵押人、抵押权人及集体土地所有者的权利、义务等内容。 同一宗地多次抵押时,以收到抵押登记申请先后为序办理登记。
（十）、抵押合同发生变更的,抵押人和抵押权人应当重新签订抵押合同,并在签订后十五日内,持有关文件到土地管理部门申请办理抵押变更登记。
（十一）、抵押合同解除或终止后,抵押人和抵押权人自解除或终止抵押合同之日起十五日内,持有关文件到土地管理部门申请办理抵押注销登记。
（十二）、按规定的时间提出抵押设定、变更、注销登记申请的,土地管理部门自受理之日起十五日内办理相应的登记手续。
（十三）、因处分抵押财产转移乡村企业集体土地使用权的,应当由土地管理部门依法先办理征地手续,将抵押土地转为国有,然后再按抵押划拨国有土地使用权的办法进行处置。
（十四）、处置抵押土地使用权的受让人、抵押人、抵押权人在抵押土地使用权处置后三十日内,持有关文件到土地管理部门申请办理土地权属变更登记。
二、土地使用权抵押的特点
土地使用权 的抵押是一种不动产权利的抵押，它有以下特点：
(1)用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权，并且是已办理土地登记手续的土地使用权。
(2)土地使用权抵押权设定本身并不发生土地使用权转移，即土地使用权抵押后，土地使用者可继续对土地进行占有、收益，只有在债务不能履行时，抵押权人才能依照法定程序处分土地使用权，此时土地使用权才发生转移。
(3)土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之抵押。地上建筑物及其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权也随之抵押，也就是说，土地使用权与地上建筑物及其他附着物必须同时抵押。
(4)土地使用权抵押不得违背土地使用权出让合同的规定。
(5)土地使用权人将土地抵押后，并不丧失转让权，但在转让土地使用权时，应告知抵押权人。
综上所述，土地使用权抵押是属于不动产权利的抵押，土地的所有者还是国家。在进行土地使用权的抵押时，千万不可以违背土地使用权出让合同的规定，要按照法律规定进行抵押流程。
(一)外商独资企业对外担保涉及的主要法律法规及规范性文件
1、《中华人民共和国外汇管理条例》
2、《境内机构对外担保管理办法》
3、《境内机构对外担保管理办法实施细则》
4、《外资企业法》
5、《外资企业法实施细则》
6、外经贸部《关于对外资企业将其财产或者权益对外抵押问题的答复》
7、国家外汇管理局《关于提供对外担保有关问题的批复》
8、国家外汇管理局《关于解释境内机构提供对外担保有关规定的函》
(二)外商独资企业对外担保的法律分析
1、对外担保的相关概念
(1)对外担保
根据《境内机构对外担保管理办法》(下称“《办法》”)第二条规定，对外担保，是指中国境内机构(境内外资金融机构除外，以下简称担保人)以保函、备用信用证、本票、汇票等形式出具对外保证，向中国境外机构或者境内的外资金融机构(债权人或者受益人，以下称债权人)承诺，当债务人(以下称被担保人)未按照合同约定偿付债务时，由担保人履行偿付义务。
(2)对外担保当事人
根据《境内机构对外担保管理办法实施细则》(下称“《办法细则》”)第六条规定，对外担保当事人包括担保人、被担保人、受益人。“担保人”是指符合《办法》第四条规定的境内具有法人资格的，或者经法人授权的机构，包括中资金融机构、内资企业和外商投资企业，不包括境内外资金融机构。
其中，对外保证项下的担保人为保证人;对外抵押项下的担保人为抵押人;对外质押项下的担保人为出质人。“被担保人”是指境内内资企业、外商投资企业和境内机构在境外注册的全资附属企业及中方参股的企业。“受益人”是指中国境外机构以及境内的外资金融机构。其中，对外保证项下的受益人为债权人;对外抵押项下的受益人为抵押权人;对外质押项下的受益人为质权人。
对外资企业进行担保都是依据我国的相关法律法规，这样保证双方的权益不受损，另外对外担保涉及股权质押或土地、房产抵押的，还应符合工商行政管理部门股权质押登记或国土房产管理部门抵押登记的一般规定。
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