惠州商盾 律师事务所
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(一)、申请
1、申请人
(1)土地他项权利变更登记申请人是土地他项权利关系人。
(2)土地使用权抵押期间，抵押合同的项目内容发生变更的，申请人为抵押人和抵押权人经抵押权人同意，抵押的土地使用权依法转让的，申请人为抵押人、抵押权人和受让人。
抵押合同期满，续签抵押合同的，申请人为抵押人和抵押权人。
(3)士地使用权出租期间，租赁合同的项目内容发生变更的，申请人为出租人和承租人士地使用权出租期间依法转让的，申请人为出租人、承租人和受让人。
土地使用权出租期满，续签出租合同的，申请人为出租人和承租人。
(4)依法继承土地他项权利的，申请人为原土地他项权利关系人和继承人。
(5)其他形式土地他项权利变更的，申请人为当事人。
2、申请时限:根据《土地登记规则》第四十三条至第四十七条规定:
(1)土地使用权抵押期间，抵押合同的项目内容发生变更的，申请人应当在抵押合同发生变更之日起15日内，申请变更登记。
经抵押权人同意，抵押的土地使用权依法转让的，申请人应当在申请办理地使用权转让登记的同时，申请变更登记。抵押合同期满，续签抵押合同的，申请人应当在期满之日起15日内，申请变更登记。
(2)土地使用权出租期间，租赁合同的项目内容发生变更的，申请人应当在租赁合同发生变更之日起15日内，申请变更登记。
土地使用权出租期间依法转让的，申请人应在申请办理土地使用权转让登记的同时，申请变更登记土地使用权出租期满，续签出租合同的，申请人应在期满之日起15日内，申请变更登记。
(3)依法继承土地他项权利的，申请人应在办理继承手续之日起30日内，申请变更登记。
(4)其他形式的土地他项权利变更，申请人应当在变更事实发生之日起30日内，申请变更登记。
3、土地他项权利变更登记应提交的权属证明文件
(1)原抵押合同、租赁合同等。
(2)原《国有土地使用证》、《集体土地使用证》、《土地他项权利证明书》。
(3)变更后的抵押合同、租赁合同、遗嘱等。
(4)有关批准文件。
(5)其他证明文件。
(二)、权属审核
1、申请人应与合同签订各方一致。
2、抵押合同租赁合同等变更的内容应符合国家的有关规定。
3、依法继承土地他项权利的继承手续应完备。
(三)、注册登记核发证书
土地他项权利变更登记不涉及士地所有权和使用权的变更，因此，土地他项权利变更登记不需报人民政府批准，经土地行政主管部门批准后，即可直接注册登记。
1、土地他项权利变更登记的注册登记在宗地原《土地登记卡》上进行。
2、收回并注销原《土地他项权利证明书》，依据《土地登记卡》对土地使用者的土地使用证(《国有土地使用证》或《集体土地使用证》)进行记录和更改，填制新的《土地他项权利证明书》，并由土地登记机关把更改后的土地使用证和新填制的《土地他项权利证明书》分别核发给土地使用权人和土地他项权利人。
综合上面据说的，土地他项权利变更登记是可以实施的行为，但前提一定要按法律所规定的流程来，同时对于申请人一定是土地他项权利的关系人，只有在获得相关部门的同意之后才可以实施此行为，所以，在处理的时候就可以多咨询一下，这样才能保障到自己的权益。
一、土地他项权利主要包括哪些权？
(1)地役权，是指为自己使用土地的需要，而使用他人土地的权利。我国现行法律没有地役权的概念，但是《民法典》规定的相邻权中，实际存在着地役权，如通行权、排水权等。
(2)地上权，是指在他人的土地上建筑、种植的权利。如建造厂房、住宅、种树、种竹等。
(3)空中权，是指在他人土地上空建造设施的权利。如桥梁、渡漕、高架线等。
(4)地下权，是指在他人土地之下埋设管线、电缆、建设地下设施的权利。如地铁、隧道、人防工程等。
(5)土地租赁权，是指出租人将土地提供给承租人使用，土地承租人按合同规定支付租金并对土地占有、使用的权利。
(6)土地借用权，是指无偿占有、使用他人土地的权利。如历史形成的土地借用权。
(7)耕作权，是指在他人土地上进行种植并获取收获物的权利。如单位征而不用的土地，应当退给农民继续耕种。农民耕种期间，不得在该土地上兴建永久性建筑物或者种植多年生作物，在国家建设需要时无偿退还。退还时土地上有青苗的，建设单位要付给青苗补偿费。
(8)土地抵押权，是指土地使用人依照法律规定，不转移抵押土地的占有，向债权人提供一定的土地作为清偿债务的担保所产生的担保物权，当债务人不履行债务时，债权人有权依法将土地折价或者以变卖方式从所得的价款中优先受偿。接受抵押的人是抵押权人，提供土地抵押的人，是抵押人。
二、土地他项权利主要特征有哪些？
(1)是在他人土地上享有的权利。
(2)可以满足他人对土地利用的需求。
(3)他项权利的主体是土地所有人、使用人以外的人。
(4)它的存在对所有人、使用人有一定限制，如应满足别人的通行权。
(5)它是一种生产、生活中客观存在的权利。
综合上面所说的，土地他项权利就是属于土地使用权和土地所有权以外与土地密切关系的权利，对于此权利包括有很多种，但不管是哪一种都不会改变土地使用人和土地所有权人的性质，在建立此权利时一定要按法律所规定的条款来。
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