惠州商盾 律师事务所
擅长：医疗纠纷,刑事案件,合同纠纷,劳资纠纷,行政纠纷。
房产合同无效纠纷的司法认定依据包括《物业管理条例》的相关规定。业主与业主签订有关区域管理、维护的合同的，属于物业管理合同的范围。合同违反民法典合同效力相关规定的，该合同为无效合同。
1.判定物业合同无效的司法依据是什么？
（一）判定物业服务合同性质和有效性的一般依据
物业服务合同也称为物业服务合同。物业管理合同。根据《物业管理条例》，物业管理是指业主选择物业管理公司，业主和物业管理人员共同管理物业。nt公司同意签订物业服务合同，提供房屋及配套设施设备。修复、维护和管理相关场地，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动；其签订的书面合同为物业服务合同。
对于物业服务合同的性质，曾有委托合同、民事信托、特殊新合同等争论，但究竟以何种为准尚无最终定论。但从基本资质来看，物业服务合同是匿名合同，是正式的、承诺的、有偿的、相互的合同；换言之，这是一种以当事人表示同意为核心的纯粹民事法律关系。民事合同。因此，在判定物业服务合同有效性时，应遵循一般民事合同的有效性判定标准，即合同或其中部分内容的有效性。其条款应根据民法典合同部分及其他规定进行审查。
（二）最高人民法院司法解释第二条的理解和适用
最高人民法院《关于审理案件具体应用法律若干问题的解释》第二条《物业服务纠纷案件若干规定》是关于认定物业服务合同效力的特别法律规定，在适用顺序上优先于前述一般法律规定。
其中，第二条第一项是对合同义务委托的限制。其立法本意与建筑合同中关于承包人将工程主体部分分包或者分包的法律类似。限制的价值目标是实现秩序和利益平衡，即限制物业服务企业作为相对强势一方不得随意转让其主要合同义务，以保障业主作为相对弱势方的知情权和监督权，并在发生纠纷时能够及时处理纠纷。缩短业主维权的距离。
运用本段规定时，应注意以下几点：
1．应审查原物业公司是否已将全部合同义务转让给他人。如果将物业服务合同理解为专项委托合同，则合同事项的转委托必须事先取得原委托人的同意。在此，最高院的初衷应该是考虑到现实中物业服务企业经常私自将合同义务转让给他人，给业主解决纠纷或维权带来困难，并通过这种方式对物业管理企业进行层层限制。确认转让合同无效。接送服务业务。
2.造成委托合同无效的委托应当明确界定人的范围。本款中“共同委托”中的“其他”是指独立于物业服务企业的其他法人、组织或者自然人，不包括本条中与江北分公司类似的法人分支机构或者职能部门。案件;因为后者本质上是法人意志的执行，整个法人制度中只有一种外在表现行为。
2.解决夫妻财产纠纷有哪些途径？
1.当事人应当通过协商、调解解决争议。
物业管理民事纠纷调解包括民事调解和行政调解。民事调解中，纠纷双方共同选择机构和个人，由第三方提出建议。根据双方意见和授权提出解决意见，经双方同意并执行后争议得到解决。但这种调解不具有法律效力。调解结束后，如果一方当事人拒绝履行约定事项，争议仍无法得到解决。
物业管理纠纷行政调解依靠主管政府的权力进行调解处理。但一方不履行的，必须采取其他方式解决。
私人调解和行政调解不同于仲裁或诉讼程序中的调解。仲裁或诉讼中的调解是仲裁程序中的一个环节，并不是独立的。
2.通过仲裁解决物业管理纠纷。
根据我国《仲裁法》规定：“合同纠纷和其他产权纠纷平等主体的公民、法人或者其他组织之间发生的纠纷，可以仲裁。
仲裁法院对物业管理纠纷的管辖以当事人双方当事人约定的方式进行。仲裁协议有两种方式：仲裁条款有两种：一种是在签订合同时约定一项条款，表明发生任何争议将提交仲裁，称为仲裁条款；另一种是双方发生争议后临时达成书面协议提交仲裁庭。
三、通过诉讼解决物业管理纠纷。
物业管理民事纠纷的诉讼程序一般有以下步骤：
（一）一当事人（原告）向法院提出起诉状并提起诉讼；
（2）法院立案后，将起诉状副本送达被告；
（三）被告人提交答辩状；
（四）开庭审理：调查、辩论、调解；
（5）作出调解书或者一审判决；
（6）当事人均不上诉的，判决生效；或一方不服提起上诉，进入二审程序；
（七）二审：作出二审调解书或者作出二审判决。此为最终判决，不再按上述规定执行；
（八）执行。
与物业管理公司发生纠纷后，物业管理公司与业主应加强沟通协调，加强对物业管理人员的素质培训。同时，要完善物业管理相关法律法规，做到出现纠纷有法可依。