文律师
惠州商盾 律师事务所
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房地产项目结转收入是否有规定国税发[2009]31号文件3 满足其中一项条件是否可以结转？与项目是否完成有关？项目完成的基础应该是什么？实际操作中，以哪种情况作为结转所得的标准比较好？
【答】
《企业所得税处理办法》第三条《房地产开发经营业务》（国税发[2009]31号）规定，企业房地产开发经营业务包括土地开发、住宅、商业用房及其他建筑物、附属物、配套设施的建设、销售。设施和其他开发产品。除土地开发外，其他开发符合下列条件之一的产品，视为竣工：
（一）开发产品竣工证明已报房地产管理部门备案。
（2）开发的产品已投入使用。
（3）开发的产品已取得初始产权证书。
一般情况下，开发产品完成后才能办理竣工验收手续。 《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》（中华人民共和国建设部令第78号第三条）规定：“建设行政主管部门国务院负责全国房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收和备案管理县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内工程竣工验收和备案管理工作。管理工作”。
第四条规定，建设单位应当自工程竣工验收之日起15日内，按照本办法的规定，向所在地建设行政主管部门报告项目所在地县级以上人民政府（以下简称备案机构）备案。
第五条规定，建设单位办理工程竣工验收记录时，应当提交下列文件：
（一）工程竣工验收记录表；
< br /> （二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当载明工程建设申请日期、施工许可证号、施工图设计文件审查意见、勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量资质文件、验收人员签署的竣工验收原件、市政基础相关质量检验和功能试验设施资料以及备案机关认为必要的相关资料；
（三）法律规定应当由规划、公安、消防、环保等部门出具的批准文件及行政法规或许可使用文件；
（四）建设单位签署的工程质量保证书；
（五）法律、法规规定必须提供的其他文件。
商品房还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
因此，结转收入房地产开发企业的资质必须是所开发的产品已经竣工。为了避免企业人为地长期不结算工程价款，长期不确认收入成本，国税发[2009]31号明确规定，只要开发的产品符合上述条件之一条件满足，即视为完成。只有已竣工的房屋才能验收竣工并交付业主使用并办理初始产权证手续。首次产权登记后，方可办理每位购房者的过户登记。以上并不矛盾。