惠州商盾 律师事务所
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1. 房地产的自然条件
房地产的自然条件决定了房地产的价值财产。内容包括土地、房屋的位置、界线、面积、用途、使用条件、土地等级、价格、新旧程度、质量、结构、朝向等。
(1) 位置。指土地所在的房屋的地名、方向、街道、胡同、门牌号、楼号。
跨两个或两个以上行政区域的房地产，一般到门牌号正门所在行政区域的登记机关登记。
(2)边界地址，四向。边界地址是房地产及其边界地标的边界点。连接边界点的线是闭合边界线（所有权边界），它是房地产的范围。
边界是决定土地所有权范围的边界。为了明确地块的位置和范围，必须在登记簿和土地所有权证书上添加四项注释。o 表示相邻的权利持有者。边界地址在财产登记上通常表现为围墙边界。
（三）房屋面积。指房地产内的土地面积和建筑面积。根据权利人的使用情况，房屋面积可分为单独使用面积、共同使用面积、共同使用中的共有面积。
(4) 场所的用途。房屋用途主要由土地用途决定。特别是在城市地区，土地用途一般在划拨、出让前或续办建设用地规划许可证时确定。房产用途是指规定的土地使用方向。城市用地的利用受城市规划的制约，而农业用地的利用主要由农业生产结构决定。土地用途确定后，房屋用途也就确定了。
土地利用有时与土地利用类别同义（土地类型）。用途主要反映土地的功能，而土地类型主要反映土地利用结构。城市用地按照城市用地分类中的二级类型使用。城市用地主要分为10类：商业金融用地、特种用地、水域用地、农业用地和其他用地。二级分类有24个。农用地登记用途以土地利用状况调查中土地分类的一级土地分类为依据。现行土地利用调查共有8个一级土地类别：耕地、园地、林地、牧场、居住及工矿用地、交通用地、水域和无效益用地。
（五）土地利用状况。土地利用条件包括建筑面积、建筑限高和建筑密度。土地使用条件主要通过三种方式规定：一是城市规划限制。ing；二是在土地使用权出让合同中确定；三是其他土地使用批准文件规定的。
（六）土地等级及价格。城市土地采用“均等”和“等等”两种等级划分制度。 “平等”体现了全国城镇的区域差异； “等级”反映了城市内土地区位条件和利用效益的差异，在各个城市内部统一排列。土地等级反映了地块的质量。
地价体系包括基准地价、划定地价和其他地价。目前的土地价格、出让价格、转让价格、申报价格、抵押价格、购买价格均包含在登记中。
(7)房屋基本情况。包括建筑面积、使用面积、结构类型、平房数量、朝向、层数、建筑费用等
2、房地产产权状况<房地产的产权状况包括房地产产权的性质和来源、房地产权利主体的状况等。
（一）房地产的性质和来源房地产产权。房地产产权性质是指房地产产权的类型，包括国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权、房屋所有权、其他房地产权利等。所有权决定了房地产的所有者或使用者最初如何获得房地产。产权来源材料是取得房地产的原始依据，在房地产权属登记中具有重要价值。所谓实质性审查主要是指对这部分内容的审查。确定权属性质、解决权属纠纷主要依据这部分信息。
（二）不动产权利主体。真实的主题ate Rights是房地产权利人。房地产权利的主体可分为自然人（公民）、法人和非法人组织，国家作为特殊的民事主体。
国有土地使用者包括法人、非法人组织和自然人。
集体土地所有者包括村农业集体经济组织或者村民委员会、乡农业集体经济组织或者乡人民政府、村内两个以上农业集体组织等。
集体土地使用者一般是集体经济组织内的单位和成员。随着市场经济的发展，集体土地使用者的范围将越来越广，特别是农村企业用地和“四荒”用地。其用户还包括法人和非法人机构以及各种自然人。
房主及其他呃房屋权利人包括法人、非法人机构和自然人。