惠州商盾 律师事务所
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【简介】正文：商品房预售登记备案有什么作用？商品房预售合同有效期有哪些要求？下面，智芒网房地产编辑就为您详细介绍相关法律知识内容。刘先生问：商品房预售登记备案有什么作用？
正文：商品房预售登记备案有什么作用？商品房预售合同有效期有哪些要求？下面，智芒网房地产编辑为您详细介绍相关法律知识。
刘先生问：商品房预售登记备案有什么作用？未登记的预售合同会不会不生效？
上海汇银律师事务所律师回复：如下：商品房预售登记备案是指房地产开发企业将商品房预售合同交付房地产管理部门登记备案。这包括土地使用权和在建房屋权利的公开登记。
那么商品房预售登记备案是否影响预售合同的效力？
律师认为，商品房预售登记备案目前隶属于房地产管理部门和土地管理部门。这是一项行政措施。未登记备案的，不影响合同的效力。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售者应当按照国家有关规定提交预售合同。”向地区报告l 县级以上人民政府房产管理部门、土地管理部门进行登记备案。”登记部门不审查合同的实质内容，即不审查具体合同条款是否符合规定。
由于登记备案不符合法律规定，但仅审查合同的形式，即使备案了，也可能因合同条款违反法律规定而导致合同部分或全部无效。不影响合同效力，登记备案有何实际意义？商品房预售登记备案是否属于债权物权登记？上海汇银律师事务所律师咨询了查了很多资料，发现主要有三种观点：
第一种观点是登记具有准物权的效力s：登记前，您拥有基于买卖合同的债权，登记后，您拥有未来建造的商品房的准产权。该权利具有对抗第三方的效力。
第二种观点具有产权效力：与公告登记类似，可以用来对抗第三方；
第三种观点不具有物权效力：仅起到记录作用，不具有对抗第三人的效力，也不具有对抗债权保全的效力。
沉律师认为，无论哪种观点是主流，商品房预售登记至少可以防止后来购房者二次出售一套房子。就是说，如果商品房预售登记已经备案，如果开发商再次出售房屋，如果将房产出售给第三方，并且已经办理了房屋过户手续，我认为该第三方不能是善意且不知情的第三方，因此不受法律保护。第一买家可以申请撤销房屋转让。