惠州商盾 律师事务所
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商品房预售必须满足一定的条件才可以对外销售。只要开发商符合商品房预售条件，购房者就可以与开发商签订商品房预售合同。也就是说，想要签订商品房预售合同，需要首先确认商品房预售必须满足一定的条件。只有这种类型的商品房才可以对外出售。只要开发商符合商品房预售条件，就可以与开发商签订预售合同。销售合同。
1.一般什么时候签订商品房预售合同
实践中，如果您确定自己想要购买自己感兴趣的房产，想要签订商品房预售合同，您需要首先要确认商品房。预售必须满足一定的条件条件，只有这样的财产才能对外出售。只要开发商符合商品房预售条件，就可以与开发商签订预售合同。
根据法律规定，开发商预售商品房必须具备以下条件：
1．预售方必须是经工商行政管理部门批准设立并注册登记的房地产开发企业。
2.预售人须缴纳全部土地使用权出让金并取得土地使用权证。
3.预售人必须取得建设工程规划许可证，投入的开发资金必须符合法律要求。
4.预售人须按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金须达到项目建设总投资的25%以上，施工进度和竣工交付日期已确定；
5.预售人必须取得商品房预售许可证。
相对于开发商来说，你，所谓的预购房，还必须满足一定的条件，包括以下几点：
首先，你必须是一个拥有充分资格的人。民事能力。 。另外，实践中还有两种特殊情况：
1．根据《城市商品房预售管理办法》，预售人在境外预售商品房需提交境外销售许可。批准文件；
2．根据规定，非本地户籍人员购买城镇房屋，符合当地房屋销售规定的，可视为有效销售。因此，如果您没有当地户口，想要在当地城镇购买或出售房屋，则取决于当地政府制定的房屋销售规定。你当地的政府。
2.如何签订商品房预售合同？
（1）确认开发商已获得。
为了保障购房者的基本权利，国家对商品房预售实行许可制度。没有商品房预售许可证的预售合同，无效合同中约定的当事人的权利和义务不受法律保护。因此，购房者在签订预售合同前，应首先查看开发商在销售现场公布的商品房预售许可证，确认自己拟购买的房屋在预售许可证范围内，避免不必要的法律风险。
（2）仔细阅读开发商制定的格式条款。
购房者请提前仔细阅读并了解。如果您不明白，需要立即要求开发商解释。如果你不满意，你需要及时与开发商协商，同意的变更应当以书面形式确定。现实生活中，很多购房者并不重视这个环节，因而在签订正式合同时往往会产生纠纷和矛盾。
（三）注意土地使用期限。
土地出让期限从开发商取得土地时起计算。只有剩余期限对于购房者来说才具有实际意义。一些开发项目的开发周期很长，可能导致商品房出售时实际土地使用年限已大幅缩短。对于一些具有居住功能的商品房，其对应的用地并不一定是住宅用地，土地使用年限也比普通住宅短得多。购房者应谨慎行事，以免签订合同后后悔。
（四）明确约定的处理方式。
（五）明确约定交房条件并延迟交房。
我市预售合同样本文本从房屋交付必备的法律文件和法律程序入手，对房屋交付条件做出了基本规定，保障了最基本的权益的购房者。然而，现有的示范文本内容并不能完全满足所有购房者的需求。例如，样本文本中没有明确水、电、煤气、通讯等附属设施的开放时间。附属建筑内各种附属设施的建设和交付也独立于房屋的交付。有特殊要求的购房者需要补充说明，只有通过约定等形式将相关条件纳入到交房条件中，才能在发生意外情况时获得相应的法律救济。
德veloper的延迟交房责任主要分为两个层面：延迟交房和购房者的权利。除了内容全面外，还需要注意开发商迟交责任与购房者迟付款责任的等同性。
（6）尽可能明确面积误差的解决方法。
预售合同中规定的面积大多是根据图纸测量的面积，与最终测量的面积难免存在误差。我市商品房销售主要采用建筑面积定价，面积误差直接影响双方经济利益。从实际情况来看，我们非常重视建筑总面积的误差处理，却往往忽视了内部区域和共用共享区域的不等比误差的处理。对于非常关心的购房者关于房屋取得率的问题，特别是购买建筑结构复杂的商品房时，双方尤其需要在预售合同中额外约定房屋取得率误差的处理方式。
（七）明确规划或设计变更的处理办法。
商品房项目开发建设过程中，规划调整、设计变更时有发生。一些规划调整、设计变更可能会对所购商品房的使用质量产生不利影响，甚至可能导致建筑面积发生变化，进而影响双方房款的最终结算金额。我市预售合同示范文本对于规划设计变更的处理有比较详细的提示。购房者最好仔细阅读并讨论他们关心的其他相关问题制定附加协议。
如今，许多房产在建成前就已经在出售。这些房产以较低的价格吸引买家，并伴有一系列优惠活动。如此巨大的诱惑，吸引了很多购房者前来购房，而这时候就必须签订商品房预售合同。在签订本合同时，为了更好地保障购房者的利益，一定要注意一些事项，防止房屋最终交付时造成损失。