惠州商盾 律师事务所
擅长：医疗纠纷,刑事案件,合同纠纷,劳资纠纷,行政纠纷。
1.现行处理房屋租赁纠纷案件适用的法律、法规及相关文件
《中华人民共和国》及其司法解释《中华人民共和国》及其司法解释《中华人民共和国》及其司法解释、《中华人民共和国城市》（简称《房地产管理法》）、《城市房屋租赁条例》（简称《租赁条例》）、《上海市住宅房屋租赁管理办法》
二、效力的判定
房屋租赁合同有效的条件是：
1、《房屋租赁合同》规定的民事法律行为的条件然而，根据《民法通则》，根据《合同法》第五十二条、第五十四条的规定，对方以欺诈、胁迫或者乘人危险的手段，在违背真实意思的情况下订立的合同。
2、出租人未经政府主管部门批准改变房屋用途而出租的，租赁合同无效；承租人改变房屋用途房屋出租后未经政府主管部门批准的房屋功能，租赁合同不会因此而无效；出租人和承租人在租赁合同中约定未经批准改变房屋的使用功能的政府主管部门的t，租赁合同无效。
3.合同约定的租赁期限，住宅建筑不得超过八年，其他建筑不得超过十五年。因特殊情况需要超过上述期限的，须经主管机关批准。
3.涉及转租的房屋租赁纠纷处理
（一）转租合同成立的条件： 除一般房屋租赁合同成立的条件外，还应当符合下列条件： 条件： 1、取得原出租人的同意； 2、转租合同约定的租赁期限不得超过原租赁合同约定的租赁期限，超出部分无效。
(2) 出租人将财产出租给承租人，承租人将财产转租给他人（即转承租人）。如果出租人和承租人在履行合同过程中发生争议合同涉及转租人的权利和义务的，应当将转租人作为第三人参加诉讼。
（3）如果出租人将房产出租给承租人，承租人将房产转变为某种类型的专业市场后，将其分割成多个小单元，转租给多个转承租人的，出租人应当出租人和承租人在履行合同过程中发生纠纷。如果出租人仅起诉拖欠租金，由于不涉及众多转租人实际使用的房产，因此转租人无需被列为案件中的第三人。这样既可以顺利解决纠纷，又可以避免案件审理过程中出现巨大的诉讼标的。出租人起诉解除合同的，应首先审查是否确实需要解除合同：如果确实需要解除合同，可以转租人应被列为本案第三人，因为出租人解除合同、收回房产的行为必然影响转租人对该房产的使用权、装修权；如果不需要解除合同，则不属于转承租人案件中的第三人。
四。有效房屋租赁合同纠纷的处理
（一）未解除合同，出租人起诉仅要求承租人返还租金、缴纳滞纳金的，法院应予支持，并支付滞纳金按合同约定的标准计算；合同约定的滞纳金罚款标准过高且明显不公平的，承租人应支付的滞纳金按照中国人民银行规定的金融机构计算征收的滞纳金违约金标准确定。
（二）实质性处理g 合同终止时的相关问题
1.关于解除合同的条件：通常情况下，有下列情形之一的，出租人有权要求解除合同： （一）承租人拖欠租金超过合同规定期限的； （二）合同未约定期限，拖欠租金超过三个月的； （三）承租人未经出租人同意转租的； （四）承租人擅自改变房屋结构或者约定用途的。有下列情形之一的，承租人有权请求解除合同：①出租人未在约定期限内向承租人提供租赁房屋的； ②出租人提供的房屋不符合合同约定，导致承租人无法实现合同目的； ③ 出租人不负责房屋及其设施的维护和保证合同规定的房屋安全； ④ 租赁财产危及承租人的安全、健康的。此外，因不可抗力导致合同不能履行或者双方协商一致解除合同的，法院也可以解除合同。
2.承租人装修房屋时，装修如何处理。合同约定按约定办理；合同没有约定的，可拆卸的活动装饰物应由承租人拆除。承租人应当拆除无法拆除的固定装饰物和拆除后无法使用的活动装饰物。就装修问题提起诉讼申请评估时，法院应当委托评估机构对装修进行评估，出租人自行承担上限，并向承租人提供相应补偿；对于因无法处理的部分而造成的损失不承担吊顶的，因承租人过错导致合同终止，装修损失由承租人承担；因出租人过错解除合同的，装修损失由出租人承担；双方都有过错的，双方根据过错程度分别承担责任。