惠州商盾 律师事务所
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学生crazylinlinhan197507 ：A公司在某城市靠近海边购买了一块土地，建造了一家豪华酒店。旁边有一家B店。 A与B于1994年5月签订书面合同，约定B在20年内不得抗拒商店的驱逐，并建造高层建筑，以防止A的游客从酒店俯瞰大海。为此，a每年向b支付10万作为补偿。合同生效一年后，B因穷男将所有房屋转让给C代理。 b在与c签订合同时，并未向c提及他与a的约定。 C购买房屋后，将房屋拆除，并拟建一座五层酒店，距离A酒店约200米。A得知这一情况后，立即与B、C交涉，要求C停止建造旅馆，但遭到拒绝； a向法院提起诉讼，请求法院判令c停止建设酒店，并请求确认b与c之间的商铺转让合同无效，要求b赔偿损失。
问答老师伟庆：这个问题涉及到地役权和邻接权的区别和联系。地役权与邻接权之间的关系非常密切。两者很容易混淆，通过对比分析即可区分。所谓地役权，是指为了使用自己的土地的便利和利益而使用他人土地的权利。它是一种财产权，为了增加自己的土地的使用价值而控制他人的土地。在地役权法律关系中，利用他人土地而取得的土地为劳役地，为劳役而使用的土地为劳役地。传统民法中的地役权关系发生在土地所有者之间。由于我国唯一的土地所有者是国家或农村集体组织，地役权关系更多地发生在土地使用者与使用者之间。地役权具有从属性和不可分割性等特征。相邻关系，即不动产相邻关系（以下简称相邻权），是指相邻不动产的所有者或者使用人之间因行使所有权或者使用权而因延伸或者限制不动产而形成的权利义务关系。行使权利。目前我国现行法律仅规定e 适用于邻接权，不提供地役权。虽然两者都是为了充分发挥相邻或毗邻房地产的经济效益，并因房地产的利用而密切相关，但它们是两种不同的产权制度，不能相互替代或包容。两者的主要区别如下：首先，从其产生原因来看，这是邻接权与地役权最本质的区别，邻接权是由法律直接规定的，是由不动产权利产生的法定权利。他们的成立立即遭到反对。对于第三方，无需注册即可自动生效；地役权的取得主要是根据合法行为取得的，一般是约定的权利。如果可以根据当事人之间的合同约定，但这种行为是设立产权的行为，双方都应该去房产登记机关对设立机构进行登记。此外，地役权也可以因继承或诉讼时效等原因而获得。
其次，从调整范围来看，相邻权是法律规定的对相邻关系的最小调整，对不动产所有权或使用权的限制和扩张较少；因为双方超越了基于相邻权利范围商定的权利。地役权在更大程度上限制和扩大土地所有权或使用权，可以利用其私法自治特征来弥补法律规定的相邻关系内容十分有限，从而能够有效利用土地等不动产资源，更好地行使自己的权利，也为对方的便利提出了更高的要求。两者是互补的法律体系。
第三，从存在条件来看，邻接权存在的条件是权利主体的房地产必须彼此相邻。邻接权所体现的相邻关系，适用于相邻的土地以及房屋等建筑物。相邻，但一般认为相邻关系只会发生在不同所有权的两块相邻土地上，而地役权只发生在土地所有者或使用者之间，所体现的相邻关系仅适用于土地相邻关系，但不限于土地是否相邻。例如，如果土地所有者在役用地上修建水渠，则该行为受水源限制，并不要求役用地与役用地相邻。
最后，在权利期限以及是否有偿支付方面，地役权的期限可以由当事人双方约定。地役权是否缴纳还取决于地役权的设立方式以及地役权之间的关系。两方。协议;而邻接权是由法律直接规定的，其期限是法定的，而且通常是免费的。
结论：根据物权公开原则，地役权必须经过登记才能为他人所知并产生对抗第三方的效力。本案中，ab与ab虽然约定设立地役权，但由于产权未登记，地役权并未设立。 A仅取得合同债权，可以对抗B，使A与B之间产生约束力，但并未取得财产权，不能对抗第三人。 C。根据合同相对性原则，甲只能主张乙违反合同。 ，要求b承担违约责任，但不能对c的建筑施工行为提出异议。至于 AB 之间的合同，其中包含创建 e不能因为没有登记就笼统地说无效。它只是不具有地役权设定的财产效力，但可以具有债权的效力。