惠州商盾 律师事务所
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随着近期《廉租住房保障办法》的出台，保障性住房的管理办法也应该很快出台。如何管理和保障性住房非常重要，但我认为最关键的不是这里，而是如何建设廉租住房和保障性住房。就保障性住房而言，如果我们不调整建设思路，那就很难了。可能会导致经济上不适用的情况，结果无法达到目的目的是真正缓解低收入人群的住房问题。
今年春天去过一次，受朋友邀请在他租的房子里住了一天。我在社区里走了一圈。小区很大，建筑精美，户型新颖，绿化面积大，白色水泥路面宽得足以让很多车并行通过，还有一个很大的水泥广场，但没有出入口。这里人烟稀少，只能驾车前往。询问了朋友，原来这是一个已经建设了好几年的经济适用房小区。社区周边无基本商业设施或公共交通设施。距离主干道还有几公里。人们进出的主要方式是自驾。 ，或者乘坐出租车或黑车。像这样的保障性住房小区看上去非常漂亮，堪称北京树木的“典范”。事实上，它是失败。经济但不合适。
在中国，现代城市建设，包括房地产开发起步比较早，有很多经验和教训。过去上海流行一句话：“宁在浦西有床，不在浦东有房”。之所以有这样的说法，是因为当时上海的就业、商业、教育、卫生、城市交通等集中在浦西。如果你住在浦东，生活上会缺乏商业设施、教育和医疗设施，你还得工作。据说交通设施匮乏，失去就业机会的问题也很严重。也就是说，即使浦东有房子，也不合适。因此，人们宁愿在浦西有一张床，也不愿在浦东有一个房间。现在政府建设保障性住房，一定要学习e**上海现代化进程中的经验教训，避免类似问题再次发生。
但从目前保障性住房的建设现状来看，在建房屋的适用性并没有得到足够的重视。住房的适宜性不仅仅是面积和室内配套设施的问题，更重要的是其外部环境的问题。所谓外部环境，对于低收入阶层来说，关键不是房子的外观和小区的布局。最重要的是商业、交通、教育和卫生。内在的基础是生活和就业。如今，为了降低保障性住房的建设成本，他们普遍选择地价相对较低的郊区农村地区。商业、教育、卫生设施匮乏，生活十分不便。本来是因为收入不好，生活条件不好经济适用房的结果是上班的交通费用大大增加，终身教育的费用也增加。相反，它陷入了高就业成本的泥潭，最终减少了就业机会，使人们变得更加贫穷。
保障性住房要真正落地，必须像一般商品房开发一样选择土地。一般商品房不适合使用就不能出售，所以选地很有讲究，但相应的地价也比较高。建设保障性住房，选地与一般商品房相同，解决了适用性问题。那么，土地成本相对较高怎么办？相关部门要做的就是转变观念。也就是说，相关部门应该摒弃形象工程的概念，不要用形象工程的思维来解决问题。建造经济适用房。
一般来说，容积率越低，小区外观会更美观，更符合项目形象，但房价中的土地成本也会更高。容积率高的话，社区会比较拥挤，外观不太美观，但包含在房价中的土地成本会较低。建设保障性住房是为了解决低收入群体的住房问题。可以通过提高容积率来建设，建设单位土地面积最大的住房面积，最大限度地降低土地成本。这样，居民虽然住在比较拥挤的地方，却可以住得便宜又实用。我在北京看到的所谓“样板房”里没必要住满打车上下班的“穷人”。