惠州商盾 律师事务所
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1。国家相关征地制度介绍
征地是为了国家公共目的（兴办公益事业、服务公共利益等），依照法定程序进行的。强制征用私人土地并给予补偿的行为，是公权力让渡私人财产权的行为。世界上大多数国家都制定了与征地相关的政策法规。以下是该地块的简单介绍日本、加拿大、韩国的征地制度，为我国征地制度改革提供借鉴。
日本土地征用法规定，重要的公共事业可以采用土地征用制度，征用目的严格按照公共利益原则。该法列举了35项允许取得或者使用土地的公益性项目，包括国家社会生活、生产、科学研究等基本公共利益。法律规定，征用土地应当给予补偿，补偿资金来源于租金、税金以及公用事业使用费形成的公共财产。补偿主要有五种：①征收损失补偿； ②一般损失的赔偿； ③ 对少数幸存者的补偿； ④ 对离职人员的补偿； ⑤ 补偿营业损失。补偿征收损失是指对土地所有者损失的补偿，按照征地批准时的市场价格计算。日本的土地征用纠纷由土地征用委员会裁决。征地委员会是地方政府专门管理机构之一，负责审批本地区的土地征用和使用。征地委员会对当地人民政府负责人负责，独立行使职权。
根据联邦和安大略省土地征用法，土地征用是国家为了公共利益从私人手中收回土地的强制权力。征地的目的必须是为了公共利益。征地范围严格，主要用于交通、能源、水利、环保、市政建设、文物保护等公共服务业。保护、学校、医院、社会福利等。征地补偿按照市场原则。首先，征地双方协商补偿价格。如果无法解决，征地机构必须在征地前一定期限内向被征收人提供“法定报价”服务。合法出价是指房地产所有者在要求对其权利进行更多补偿时，根据《土地征用法》有权保留的“不损害”补偿出价。同时，合法投标要求土地征用机构对所收购财产的权益进行正式评估。有些法定补偿是基于被征用房地产的公平市场价值，有些还增加了损害赔偿。补偿范围包括几个方面： 1、被征收部分的补偿必须以土地的最高、最佳利用和现有市场为依据价格。 ②有害或不良影响的补偿。主要针对被征用土地中剩余的非征用土地，因建设或公共工程而对剩余部分造成的损害，还可能包括对个人或企业损失及其他相关损失的补偿。 ③对干扰损失的补偿，对土地所有者或承租人因房地产全部或基本征用造成混乱而发生的成本或费用的补偿。 ④搬迁困难补偿。在征收过程和相关补偿过程中，征收人和土地所有者之间发生的冲突通常由补偿委员会裁决。如果您对赔偿委员会的裁决不满意，可以向法院提起诉讼。
韩国的土地征用被称为“征地”。主要按照《土地征收法》和《征地拆迁特例法》的规定进行。《公共土地损失补偿法》（简称特例法）。征地的目的是政府为了发展公益性建设事业、执行国家经济政策和国防安全需要而使用土地。征收补偿的目的是调整财产保障与公共征收的关系，使被征收人了解征收前的财产状况。补偿内容包括：①土地价格补偿。在韩国征收土地时，土地价格自1990年3月1日《土地公共概念法》施行以来，补偿标准一直以公共土地价格为基础。 ②剩余土地补偿，可分为两种： a.土地价值减少的补偿剩余土地或其他损失； b.道路、沟渠、围墙、栅栏等设施或其他工程建设时，应给予补偿。由于剩余土地需要建设cts。 ③搬迁费用补偿。韩国土地征用法规定，为公共需要而征用或者使用土地时，如果土地上有附着物且非公益事业所必需的，应当进行搬迁，搬迁费用由土地征收单位补偿。业主。赔偿其他损失。韩国土地征用法规定，如果土地所有者或关联方因征用或使用土地而遭受商业损失，则被征用人也应得到补偿；因房屋转让造成租赁损失的，还应当补偿租金收入的减少。 ④因勘察、调查造成的其他损失，因业务取消、变更而造成的损失，或者因剩余土地以外的土地整治费用造成的损失，由业主给予相应补偿。根据相关规定《土地征用法》规定，项目业主取得或取消土地使用权，必须依照总统令与土地所有者及相关方协商。协商不成或者无法协商的，项目建设单位应当自项目核准公告之日起一年内向辖区征地委员会申请征收裁定。协商不成的裁定申请，由征地委员会受理，并按照法律规定的程序进行审理和裁决。
从上面的分析可以看出，各国征地制度已经比较完善。征地的普遍做法是：第一，征地的目的只能是为了满足公共利益的需要；二、征用补偿 一般按照市场价格计算；第三，对裁决有严格的上诉程序。
2.我国征地制度相关规定及存在问题
（一）征地范围过宽、征地权滥用
宪法第10条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定征收土地。” 1998年修正案还规定“国家为了公共利益的需要，可以依法征收集体所有的土地”（《土地管理法》第二条第四款）。但在实践中，“公共利益”的范畴有所扩大。
我国1986年《土地管理法》规定“国家需要征用集体所有的土地或者使用国有土地进行经济、文化、国防建设和兴办社会公共事业的，依照本章规定处理”（第 1 条）21 条）。新土地管理法第四十三条规定：“任何单位和个人建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。 ……依法申请使用的国有土地包括国有土地和国家征用的原属于农民集体的土地。所有土地”。不难看出，国家建设征地也成为公共利益征地，即“公共利益”与“国家建设”划等号。这就人为地将征地范围扩大到了所有经济建设领域，包括公益性和商业性建设领域。征地权被“滥用”。
笔者认为，集体土地转为城市建设用地渠道单一是导致征地范围扩大的直接原因。
我的土地征用有两种类型国家。一是土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的征地；二是土地利用总体规划确定的城市建设用地范围之外的能源、交通、水利、军事设施等建设项目征用土地。对于第一类，《土地管理法》第四十三条规定，“任何单位和个人建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”。 “国有土地包括国有土地和国有土地。原来属于农民集体的土地被征用了。”我国土地管理法第八条规定“城市土地属于国家”。因此，土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的建设，需要占用农村集体土地的，只能通过征地的方式来实现。化。但根据征地公共利益原则，城市地区的土地，如建设别墅、房地产、商业、娱乐场所等，都是以营利为目的，属于独占效益的项目用地。不宜采用征地方式取得土地。然而，集体土地没有合法途径转用，只能通过征地获得，这势必导致征地范围“扩大”。对于第二类土地，《土地管理法》第八条规定，“农村和城市的土地，除法律规定的国有土地以外，属于农民集体所有”。因此，建设占用集体土地时，只需取得使用权即可完成土地用途性质的改变，不改变土地所有权性质，不与规定相冲突。但我国仍然依赖征用土地的获得，也在一定程度上扩大了进程。征地范围。
（二）征地补偿标准不合理
根据《土地管理法》第四十七条规定，“征用耕地的补偿费用，包括土地补偿费、安置补助费和土地补偿费”。地面附着物和青苗补偿费。”各项费用的计算标准按照被征收土地前三年平均产值的倍数计算。
笔者认为，按照征地前三年平均产值的倍数确定补偿标准，不能反映土地的市场价值，是不科学、不全面的。其不科学性体现在以下几个方面：
①没有考虑到农业科技的发展、农业的发展乌拉尔的投入市场，以及相同种植方式之间产值的趋同。随着农业科技的发展，现阶段主要种植方式之间的产量差异已经不大，土地质量和位置的差异也不再体现。即便有差别，差别也越来越小。以产值作为补偿标准不能反映地区差异。 ②未考虑征地后因土地用途变化而导致地价上涨的因素。农用地一旦被征用，改变用途就会导致土地价格飙升。按照“物价上涨论”，上涨的部分应该属于国家。笔者不同意。以城市土地使用权为例，土地使用权转让时必须缴纳土地增值税。其理论依据是城市土地增值，城市土地归业主所有。他说。但这只是带走了部分附加值，而不是全部。征收土地的，征收前集体所有的土地所有权应当高于城镇土地使用者的地位。征地引起的地价上涨的一部分也应该属于集体。国家全部拿走，这是不公平、不公平的。对集体土地所有权的歧视。 ③未考虑土地承载特性。生产功能和承载功能是土地的两个基本功能特征。但现行征地补偿方式只关注土地的生产特性，并没有忽视其承载特性。在土地承载功能不被体现的时期和地区，忽视这一功能的影响可能并不显着。新时期土地利用的特点决定了土地的这一特点不容忽视。如果不考虑土地承载功能，就无法客观反映当前的发展需求。 。 ④未考虑经济发展水平差异造成的地区地价差异。一个地区的基础土地价格从根本上是由地区经济状况决定的，任何土地交易价格的形成都受到地区经济状况的制约。由于产值趋势一致，各类产值特别是耕地产值与区域经济状况没有明显的相关性。据此计算的征地补偿标准不能反映地区地价差异。因此，征地补偿标准与实际存在差异。集体土地交易市场价格的存在造成了差异，而且越是经济发达的地区，这种差异越明显，造成土地征地补偿问题越严重。收购问题。
各个国家和地区的征地补偿范围通常包括土地残余损害补偿、交通损失补偿、干扰损失补偿等，我国征地补偿范围并不全面。例如，新承包法延长了承包期，征地可能会迫使耕地承包活动暂停。征地补偿中，仅对被征用土地上的农作物进行补偿，尚未实现的承包权不予补偿。这是对承包权的侵犯，也是征地补偿不完全的具体表现。
（三）征地程序中缺乏征地裁决程序
日本设立了征地补偿制度委员会、设立了土地法庭、法国设立了征用法庭等。他是土地征用者和土地所有者。第三方机构负责处理和裁决双方之间的纠纷，确保征地的合法性和公平性。同时，如果日本对上诉判决不满意，也可以提起诉讼，并有司法干预来解决问题。如果对赔偿不满意，还规定只能通过诉讼解决。由于我国没有相对独立的征地法，征地程序的相关规定仅分散在《土地管理法》和《土地管理法实施条例》中。但《土地管理法实施条例》第二十五条规定：“补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由县级以上地方人民政府协调处理。”批准了该局域网由于征地的审批权限属于省级以上人民政府，根据该规定，很多征地纠纷必须由省级人民政府或者国务院裁决。客观上造成不少农民跨省上访，造成社会不稳定，而且如果由审批机构仲裁，就会出现“既是裁判又是运动员”的情况，不利于公平公正。
三、解决征地问题的思路
（一）严格界定“公共利益”范围，拓宽土地供应渠道
什么征地中的“公共利益”是什么？什么？要弄清楚什么是“公共利益”，首先要弄清楚什么是公共产品。借用西方经典中“纯公共产品”的概念。美国著名经济学家萨缪尔森定义了p公共物品是“每个人对这些产品的消费不会导致其他人对该产品的消费减少”。比如一条贯穿多个省份的公路、铁路、城市公共绿地、广场等，都是纯粹的公共产品。从公共物品的概念出发，我们可以推导出土地征收中的“公共利益”概念，即只有为建造、储存公共物品而占用的土地才具有“公共利益”的性质，才可以被征用土地。国家通过征用。由此可见，征地中的“公共利益”是指上述的绝对公共利益。
“收购”与“征收”并举，增加集体土地转为建设用地的方式。如果不增加集体土地转为城市建设用地的方式，就无法防止征用权的“滥用”。
瓦时农村集体土地建设用地使用权市场尚未建立的，纳入城市土地利用总体规划的城市，可根据建设项目是否符合规定，对土地采取“征用”、“征用”等方式。公共利益。农村集体土地转为国家建设用地有两种方式。 “征用”是“国家依照法律规定，按照等值有偿的原则，采取**，征用公民个人和其他社会组织的农村集体土地所有权或者土地使用权的措施”。本质上是一种买卖关系，是一种市场行为；征地虽然是补偿性的，但不是等价的，它具有行政补偿的性质。是国家机关依法开展的职能活动，体现行政管理关系公共产品建设占用的集体土地可以通过“征用”获得，非公共产品建设占用的集体土地可以通过“征用”获得。
在确定征地范围时，我们可以借鉴日本的经验，采用列举的方法，将“公共利益”土地的清单列举出来。制定清单时，首先要严格按照“公共物品”的定义进行确定。其次，可以参考国土资源部划拨土地目录。
（二）改变征地补偿原则，实行市场价补偿，扩大征地补偿范围
前面介绍的国家，征地补偿基本上是本着完全补偿的原则。补偿。征地补偿价格偏低和补偿制定不合理的根本原因我国的标准是，征地补偿原则不采用“完全补偿原则”，而是采用不完全补偿原则。要把现行的不完全补偿原则改为完全补偿原则。因为，首先，今天征地补偿的目的不再是原始积累时期支持工业及其他城市相关产业发展的廉价行为。其次，随着国家经济的发展和财政的实力增强，有能力按市场价格补偿征地。此外，在耕地日益减少的情况下，必须借助经济杠杆提高和调整征地补偿标准，防止过度征地不利于耕地保护。
征地补偿按照市场价格确定大地的冰。至于土地价格制度的选择，则以征地前的农地价格制度为基础。如果以征地前农用地市场价格作为计算依据，由于没有考虑所有权的转移和所有权的转变，补偿标准过低；如果按照土地征用后新用途（建设用地）的市场价格来计算，则并不完全合理，因为农地通过改变用途会大幅增值。这种增值不是原土地所有者或使用者对土地投资的结果，而是社会进步、城市建设等社会经济因素综合影响的结果。按照“涨价归社会”的理论，这部分增值不应该（至少不完全）属于原土地所有者和使用者。例如，分段征收时评估土地价格时，要求“必须考虑该地区的发展前景，并适当融入前景因素”。
笔者认为，以原农用地的市场价格或征收后土地的价格作为征地补偿标准是不全面的。但两者比较时，以征收后的土地价格为标准是合理的。在此基础上，根据地租理论划分各利益主体应得的份额是合理的。国家规划和未来用地单位投资产生的级差地租II由国家和用地单位划分。假定根据土地未来用途的评估，用地单位仅向被征收人支付部分地价。 ，状态获得其应得的份额以土地增值税的形式。根据级差地租理论，因土地区位关系而产生的级差地租I应属于原土地所有者。明确土地征收价格计算制度后，我们可以借鉴成熟的城市土地计价方法，对征收的土地进行估价，并按照地价进行补偿。
在补偿范围上，除了上述征地本身的补偿外，还必须考虑征地补偿的公平、公正和可操作性。笔者认为还应包括未实现承包权补偿、地上附着物补偿以及失地农民社会保障补偿等内容。
（三）完善征地裁决和诉讼程序
针对我国征地过程中裁决程序不完备的情况。我们的库国家法院应当建立独立于行政行为的审判机构，允许被征地权人寻求司法救济。
根据国际经验，笔者认为审判和上诉应从两个方面进行。一是裁定征地项目符合公共利益。尽管世界上大多数国家在征地过程中并没有赋予被征收人很大的针对征地合法性提出上诉的权力，即使给予了，成功的案例也很少。由于我国实行最严格的耕地保护政策，为了防止征地权被滥用，需要对征地项目是否符合公共利益进行比世界其他国家更严格的审查制度，并应赋予被征收人上诉的权利。并公正裁决上诉。 S其次，进一步完善现行征地补偿裁决和申诉制度。国家应该借鉴国外经验，建立一个独立于政府的裁决机构，比如征地委员会。还应制定更加切实可行的法规，改变现行土地管理法及其规章过于笼统、操作困难的问题。只有这样，才能增加征地透明度，防止征地权力滥用，使征地补偿公平合理。