惠州商盾 律师事务所
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【简介】如何防范商品房预售中的违法行为。 《管理法》中商品房预售许可制度规定的确立，规范了我国的行为，促进了房地产业的发展。对市场健康发展、保护购房者合法权益发挥了积极作用
如何防范商品房预售中的违法行为
《商品房预售管理法》许可制度条款的设立，规范了我国行为，对促进房地产市场健康发展、保护合法权益发挥了积极作用的购房者。但仍有一些房地产开发商为了谋取非法利益，利用房地产市场的利益消费者对房地产法律知识缺乏，利用各种非法手段，通过预售商品房的方式对消费者设下陷阱，严重损害了消费者的利益。对此，消费者和政府相关部门必须高度重视。
1、帮助消费者识别违法行为，维护合法权益
商品房预售合同是远期交付的销售合同。商品房预售阶段，消费者很难现场全面考察合同标的物，主要根据房地产开发商的宣传介绍做出预购决定。因此，在商品房预售阶段，买卖双方交易信息完整性存在不对称，消费者处于明显的劣势。与此同时，大多数消费者的消费能力有限。由于对房地产交易知识缺乏了解，一些不法房地产商在预售过程中玩弄法律法规逃避管理，并利用各种所谓“促销”手段来吸引消费者参与预售。陷阱设下，造成消费者经济损失，却难以追究责任。因此，分析商品房预售中的违法行为，帮助消费者实施有针对性的防范，对于维护房地产交易秩序、保护消费者合法权益十分必要。
1.警惕预售促销陷阱
一些不法房地产开发商在促销预售时通常会发放精美的售楼说明书，承诺预售房源环境优美、品味高贵、配套完善和综合物业管理。消费者收到预购房后，表示报道称，实际情况与广告相差很大，配套设施滞后且难以落实，物业管理质量与价格不符等。当消费者与房地产公司讨论“解释”时，房地产开发商往往以预售合同中对此没有约定为由推卸责任。
从法律角度看，售楼书、广告等是房地产的财产。开发商或代理商向不特定对象分发图片、文字资料，介绍其预售产品。虽然不是预售合同，只是发出报价的邀请，但负责发出报价的人必须遵守。报价。预售房交付前，消费者只能根据售楼说明书、广告等传达的信息（房屋结构、户型、居住环境等）来决定是否购买。环境、物业管理等）。如果售楼说明书、广告等含有不实内容，就会误导消费者与其签订预售合同。
根据广告法第三十七条、第三十八条的规定，发布虚假广告，欺骗、误导消费者，侵害购买商品房或者接受服务的消费者合法权益的，不仅要承担行政违法责任，而且必须依法承担民事责任。因此，消费者在决定预购商品房之前，必须仔细阅读房地产开发商提供的售楼说明书、广告等资料。完成预购手续后，如发现自己被虚假售楼说明书或广告欺骗、误导，必须及时向有关政府管理机构举报，申请调查并给予处罚，或者请求人民法院要求责任人赔偿损失。
二、认清预售合同中的“猫腻”
在建商品房必须达到一定的工程进度，满足一定的条件，依法取得在可以预售之前。一些房地产开发商为了抢占市场，要求消费者在基本满足预售条件甚至在预售前，与他们签订《商品房认购》、《意向协议》等所谓认购合同。已经搬家了。申请人必须缴纳大量的押金。消费者一旦签署了这样的所谓认购合同，很容易陷入两难境地：如果房地产开发商最终未能取得预售许可证，双方签署的认购协议将不具有法律约束力。如果以合同无效为由退还押金无效，无需承担任何责任，购房者不仅无法达到购房目的，还会遭受一定的经济损失；今后如果房地产开发商取得预售许可证，往往会要求消费者重新签订《预售合同》，一旦消费者因发现补充的《预售合同》不符合《预售合同》而拒绝签订《预售合同》。 《预售合同》与认购协议不一致并增加了一些不利条款，房地产开发商可以以拒绝认购为由没收保证金。
在此，提醒消费者注意的是，存款的种类很多，不仅包括违约存款，还包括合同存款、合同存款等，它们在存款中具有不同的功能。合同。 。我国《合同法》只规定了违约金的规则，但没有对违约金作出具体规定。其他类型的存款。但基于合同意思自治的原则，法律允许当事人订立其他类型的存款合同。在商品房销售中，如果房地产开发商已取得预售许可证，一般不会与购房者签订《商品房认购协议》或《意向协议》，而是直接签订《预售合同》 ”。因此，签署《商品房认购书》和《意向书》的人大多没有取得预售许可证。由于未经许可进行预售的行为违反了法律的强制性规定，其签订的预售合同也无效。预售合同无效是由于房地产开发商的过错造成的。给消费者造成损失的，房地产开发商应当承担赔偿责任。同时，还应当承担相应的行政责任。如果消费者和房地产代理商签订定金合同，即双方同意在未来一段时间内与对方签订正式的预售合同，消费者先缴纳一定数额的定金。消费者只要在合同上签字即使因合同条款未达成一致而未签订预售合同，房地产开发商也应当按照约定及时退还定金。
3、注意交付面积的湿度
商品房预售合同一般都有实际交付面积与预售面积不一致时的处理条款，其中最常见的处理方式是按实结算，即约定实测面积与约定面积的差额，由双方按照退还超出部分的方式进行结算，弥补较少的金额。这种做法看似公平，但很容易导致使人们陷入无良房地产开发商设置的区域陷阱。因为人们通常将面积不一致理解为在合理误差范围内的不一致，所以帽子永远不会大一英尺。但事实上，无论是预售时的暂测面积，还是交货时的实测面积，消费者往往会因为“共享面积分配”而感到困惑。无良房地产开发商利用消费者对房屋面积计算缺乏了解而大做文章，或故意以小户型大卖，或故意提高设备层高度，铺开不宜配置的设备层进入公共区域，或者添加应该免费的设备层。提供的物业管理用房的面积划分为公共区域。导致商品房实际交付面积大大超过预售面积，消费者却被迫由于实际结算条件而购买他们不需要的区域，这只会增加财务负担。
对此，笔者建议消费者在签署预售合同中的相关区域条款或区域争议解决条款时，采取以下防范措施：
1、同意根据套餐内的面积付费。从建筑面积结算中商品房面积纠纷的类型来看，一般纠纷中的面积多是因共有面积引起的。因此，消费者可以要求协议按照所购买商品房门内建筑面积结算房价。这样，虽然房价看起来高了一些，但价格对应的房屋面积却更加直观，有利于面积纠纷的处理。
2. 就公寓内的建筑面积和共用区域达成一致。因为商业建成区之间有一定的比例l 住房单位和共享面积，共享系数越高，消费者获得的好处越少。有些商品房的价格看似不高，但共用面积大，实际上并不经济。因此，消费者在签署相关面积争议解决条款时，一定要保证公寓内的建筑面积不能少，公共共用面积不能太大。
3.同意采用相关管理规定中的区域管理条款解决区域争议。建设部的《商品房销售管理办法》以及不少省市的房地产交易管理规定都有解决面积纠纷的规定。这些规定都体现了对消费者的保护。但由于这些文件只是行政法规，不能作为法院民事审判的准据法，消费者应注意要求在这些文件中明确规定有关解决地区争端的规定。根据民法合同自由原则，双方合法约定的条款即为法律。
4.防止为延迟交货找借口。延迟交房是预售商品房的常见问题，由此带来的损失往往让消费者苦不堪言。发生延迟交付后，房地产开发商为了逃避违约责任，往往会列出大量诸如遇到重大技术困难、延迟提供水电配套设施、遇到恶劣天气、复杂的竣工验收程序等让消费者望而却步。 ，统称为“不可抗力”。
事实上，法律对于不可抗力的规定是非常明确的。指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。 “不可抗力”房地产开发商列出的“房地产”根本不符合法律规定的条件。消费者应提高警惕，不要被不法房地产开发商利用“不可抗力”所欺骗。
二、强化监管，规范行为预售行为
商品房预售中的上述违法行为，严重侵害消费者利益，违反民事法律规范，对此行为，责任房产中介机构将依法严肃处理。同时，商品房预售中的违法行为往往违反国家或地方行政法规，例如：发布虚假广告，欺骗、误导消费者，给消费者的合法权益造成损害。权益；不符合《商品房销售管理办法》预售条件的预售；无开发经营资质（特别是以名义建造的房屋）村镇集体土地上的自用住宅）；未取得商品房预售许可证进行预售的；且不办理预售合同登记备案。 ；擅自转让开发项目；向境外人员出售非出口商品房；侵占商品房；对于上述行为，责任人除依法承担民事责任外，还应当依法承担行政违法责任。各级政府房地产行政管理部门负责规范房地产市场秩序，保护商品住房消费者的合法权益。要高度重视商品房预售中的违规违法现象。当前，要抓紧做好以下工作：
一、携带广泛开展法制宣传活动，帮助消费者不断增强合法交易的法律意识，提醒消费者在预购商品房时加强自我防范。建设部颁布的《商品房销售管理办法》为规范商品房市场提供了法律依据，包括商品房预售条件、房地产开发商对房屋质量的保证责任、虚假商品房广告的违约责任、房地产销售者挪用购房定金的责任。对地域纠纷的处理也做出了明确规定。有必要加大该规定的宣传力度，让商品房消费者正确了解国家预购商品房的相关法律规定，在购买商品房时做好自我防范。依法。
二、政府有关管理部门要依法加强管理，决不允许不法房地产开发商钻空子。对房地产建设尚未达到法定条件的开发项目，坚决不予办理预售手续，不符合预售资质和条件的预售房产，禁止进入预售市场。
三、进一步完善商品房交易管理规定，加大行政执法监管力度。国家和地方政府有关部门要对自己颁布的商品房交易管理规定进行必要的解释、细化和补充，提高严谨性和可操作性，便于行政管理部门实施，防止不法房地产开发商采取不当行为。法律法规的漏洞。