惠州商盾 律师事务所
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一、个人转让二手房需缴纳增值税吗?税负会增加吗?
营改增后，个人二手房税收政策基本是平移。一是个人交易二手房营业税的免税政策继续实施。个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。
二是税负基本稳定。过去二手房营业税税率5%，营改增后根据税务总局文件规定，除北京、上海、广州、深圳以外地区的个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，税率保持不变。如果个人转让一套不足2年的住房，房价是100万元的话，100万乘5%，交5万元的营业税;现在如果房价还是100万元的话，是先要换算成不含税价格后再乘以适用税率，即100万÷(1+5%)×5%=47619.05元，这样要少交税2380元左右。这是因为过去的100万是含税价，现在增值税按照不含税价来征税，税基不一样。所以个人营改增后交易二手房税负没有增加，而且还略有降低。
三是营改增后个人销售二手房的增值税，国家税务总局明确暂委托地方税务局代为征收。因此，个人交易二手房涉及的办税流程和办税场所也保持不变。
二、个人出租不动产，应如何计算应纳税额?
根据税务总局相关文件规定，个人出租住房可以享受优惠政策，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。个人出租不动产(不含住房)，按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
一、二手房土地使用证怎么办理?
一般在在当地的国土局(分局)办理，具体的话要咨询当地的房产相关管理部分，这样的话比较不走弯路，以免白跑一趟。
1、一般在房管局交易大厅设有国土局办事窗口，可以凭房产证到该窗口办理。
2、已经进行不动产登记的地方现在发行不动产证，不再另外发国土证，不需要再单独去办理。
办理二手房土地使用权证需要提供的材料:
1、有原土地使用权证
(1)提供原产权人土地使用证;
(2)买卖双方到场签定契约书(协议书)或买方提供公证书(继承、赠与);
(3)只有买方到场时需要到产权交易所调档,提供产权原始档案;
(4)提供现产权人《房屋所有权证》原件及复印件;
(5)提供产权人身份证原件及复印件。
2、无原土地使用权证
(1)现产权人《房屋所有权证》原件及复印件;
(2)产权人身份证原件及复印件;
(3)产权人到产权交易所调档,提供产权原始档案。
收费标准:
1.工本费:20元;
2.城镇居民住房用地面积在100平方米(含100平方米)以下每宗地收13元,每超过50平方米以内加收5元,至高不超过30元。
二、二手房土地使用证快到期怎么办?
房产证到期后，房子还是你的，因为民法典规定产权证到期后自动续期，而土地证到期后是需要再次交纳土地出让金的，也就是说再次交纳土地出让金后，房子可以继续使用《中华人民共和国民法典》第三百五十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期依照法律规定办理。
1、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二百四十二条规定：土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。
2、到国土相关部门申请续期。
3、交多少要经地评估机构评估。
4、住宅用地到期后自动续期，期它性质的土地使用权到期后如不申请或申请未被批准国家将无偿收回土地使用权及房屋权。
5、地产到期的解决办法国家还没有明确。民法典在今年10月1日起实施，实施时候估计会有配套措施出台。民法典规定土地到期后自动顺延，但要交费用，具体怎么交，交多少还没有明确。全国人民都在关心这个。
6、根据现行的土地法律法规，对于商业用地到期后，如果界时规划不改变，应与国土主管部门续签土地使用合同，并交纳相应的土地出让金后，可继续使用土地。
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