惠州商盾 律师事务所
擅长：医疗纠纷,刑事案件,合同纠纷,劳资纠纷,行政纠纷。
导读
随着我国市场经济的蓬勃发展，城市住房制度改革不断深化，越来越多的家庭通过优惠价格购买了公房的部分或全部产权。然而，随之而来的纠纷也日益增多。由于相关法律法规尚不完善，缺乏明确的操作规定，这在一定程度上影响了审判工作的顺利进行。因此，如何运用法律手段解决纠纷、化解矛盾，已成为人民法院亟待研究的课题。本文将结合我国现行法律法规和政策，以及审判实践中的具体做法，对房改房的处理问题进行探讨。
房改房的法律性质及特点
房改房是指根据国家现行房改政策，单位将原公房以优惠形式出售给已承租或使用该公房的职工，职工对其享有部分产权或全部产权的居住用房。具体而言，房改房包括部分产权的房改房和全部产权的房改房。前者指职工以标准价购买住房，取得住房的占有权、使用权和有限的收益权和处分权；后者则指职工以成本价购买住房，拥有房屋的全部产权。
从法律性质上讲，部分产权的房改房实际上是代表国家行使国有资产管理权的住房单位和购房职工间的特殊共有关系。这种“共有”表现在以下几个方面
1. 购房者所购住房的价值构成上包含有售房单位的出资部分，各自占有一定比例。
2. 购房者将住房转让、出租所得收益在补交了土地使用权出让金、交纳有关税费后，由售房单位和购房者按各自产权比例分配。
3. 购房者将该房进入市场交易时，售房单位享有优先购买权和承租权。
相对部分产权而言，全部产权的法律性质简单得多。购房者以成本价购买其承租的公房后，该公有住房就变为私有住房，购房者系该房的所有权人并取得房屋所有权证，但其在行使所有权时要受到一定的限制。
房改房具有以下特点
1. 主体特定性售房对象是具有城镇常住户口的公有住房的承租人或者同住成年人和符合分配住房条件的职工。
2. 房价优惠性房屋的出售价格并未完全体现房屋本身的商品价值，而是具有政策优惠和福利补助的双重属性。
3. 购房限定性公有住房的出售对象是家庭，并以家庭成员同意购房为前提，且每个家庭只能享受一次。
4. 产权制约性购房者对所购公有住房行使占有、使用、收益和处分权时，受到原产权单位的一定的限制。
离婚案件中房改房的处理应遵循的原则
鉴于房改房案件的特殊性，以及立法的相对滞后，使得离婚案件中房改房的处理问题缺乏相应的配套法律法规和司法解释。此时，强调法院遵循必要的处理原则以正确、合理地解决纠纷，无疑具有非常重要的意义。
1. 有利于推动国家城市住房制度改革顺利发展的原则。
2. 照顾妇女儿童合法权益的原则。
3. 保护产权人合法利益的原则。
4. 方便生活、减少矛盾的原则。
审判中房改房的财产性质之认定及处理
离婚案件中有关房改房的处理中关键问题是，夫妻双方所取得的全部产权或部分产权的房改房是否属于夫妻共同财产。对属于夫妻共同财产的，要进行分割；不属于夫妻共同财产的归一方所有。而认定是否属于夫妻共同财产的前提是职工作为购房人领取了房地产部门颁发的全部产权或部分产权证明书。
在实践中要注意以下几点
1. 当事人已实际占有、使用和支配房改房但并未取得产权证的，法院将其居住的房改房作为夫妻共同财产或一方个人财产予以判决的作法是值得商榷的。
2. 购房者未取得产权证的意味着其未取得全部产权或部分产权，故夫妻在离婚时不能对房屋进行分割，但购房者所缴的房款可按实际情况依法分割。
对婚后双方共同出资，或婚前一方出资婚姻关系存续5年的，或婚前一方借资购房而婚后共同清偿债务的，可将房改款作为夫妻共同财产予以分割。同时，若夫妻双方对该房有承租权的，可依最高院的《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》之规定，分别情形确定公房的承租权或经济补偿或经济帮助。
在购房者已实际取得了全部产权或部分产权的案件中，再依不同情形决定其是否属于夫妻共同财产
1. 凡在夫妻关系存续期间，夫妻双方或一方以房改优惠价所购的房改房，均应视为夫妻共同财产。
2. 一方婚前出资取得全部产权或部分产权的房屋，夫妻双方婚后共同使用、管理经过8年则转化为夫妻共同财产。
3. 对婚前一方借资或采取分期付款取得全部产权或部分产权，婚后由夫妻双方共同偿还剩余债务或支付后期付款的，可根据出资比例确定婚前全部产权或部分产权的比例，对婚后所占全部产权或部分产权的比例依夫妻共同财产处理。
4. 夫妻居住的一方父母单位的公房，以房改优惠价购得后，可否作为夫妻共同财产予以分割？
离婚案件中房改房的具体分割办法
1. 实物分割法基于当事人对政府给予的一次性优惠均享的精神，加上当前城市住房供需矛盾比较突出的现实，实物分割法仍有存在的必要性。
2. 经济补偿法即将房改房确定为一方所有，而由取得房屋产权的一方给予另一方经济补偿。
3. 竞价分割法即由法院主持，对双方争执的房屋，通过公开相互竞价的方法，由最高出价方取得房屋产权，另一方只得到相应的补偿。
4. 暂时居住法未取得房屋产权的一方在一定的时间里难以找到另外的住处，可以依双方协商或法院的调解或判决，由取得房屋方允许其暂时居住。