惠州商盾 律师事务所
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商品房买卖合同中的违约情形可能包括未交付、逾期交付、房屋质量问题、住房设施质量问题、或者与小区的配套设施不符等等，还是会出现很多情况，所以最好在签订合同之前提前确认一下。
1.商品房买卖合同中的违约情形有哪些？
1.未能交付。出卖人未能将标的物交付买受人的，构成根本违约，应当承担违约责任，但因不可抗力或者其他免责事由除外。
2.交货延迟。在商品房买卖合同中，出卖人的付款实际上应该由两部分组成。一种是交房使用，一种是交付使用办理产权转让手续。这两类延迟付款仅给买方造成一些经济损失或一些不便，一般可以通过主张违约金来补救，因此法律不应规定直接解除合同的权利。买方只有在行使催告权后，才能行使解除合同的权利。在这种情况下，卖方可以主张某些不可抗力原因作为抗辩。
3.商品房质量缺陷。 《商品房销售解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格无法交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量确实不合格的。经核实不合格，需方要求解除合同并赔偿损失的，应予支持。
《商品房销售解释》第十三条第一款规定：因房屋质量问题严重影响正常居住和使用，买受人请求解除合同并赔偿损失的，应予支持。
4.商品房面积紧缺责任。根据《商品房销售解释》第十四条，如果双方没有约定，超出面积误差超过3%的费用由卖方承担：即买方无需支付额外费用对于多余的部分。差额部分由卖方双倍退还给买方。这样，卖家交付的面积误差超过3%的房子就会被视为瑕疵付款。这样的规定一方面可以鼓励卖方规范房地产的开发和销售，另一方面可以为买方提供比行使解除权更多的好处，通过电子商务促进合同的效力。经济手段，避免房地产逆循环的后果。
2.房价上涨，卖家违约怎么办
原告与被告签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，应当合法有效。交易之所以不能正常进行，是因为被告的原因。 ，被告的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。这个时候买家就应该采取一些措施来最大程度地保护自己的利益。
1.收集卖方要求涨价或拒绝继续履行合同的证据。主要包括：在中间人主持下进行谈判，中间人作为第三方证人；记录沟通过程；通过手机短信获取对方违约信息消息；向公证处申请证据保全等。
2．卖家往往会在这个阶段避免谈判，或者找各种理由不接受买家的货款。此时，买方应及时向卖方发出书面信函，要求双方按照合同约定履行义务。包括要求主动履行付款义务，以防止卖方日后声称买方未按期履约。该信函必须通过快递方式邮寄。建议买家委托律师寄出《律师函》。因此，在签订销售合同时，应注意在合同中明确约定双方的送货地址。
3.卖方违约有两种情况。一是出卖人拒绝继续履行合同但未将房屋出售给他人。在这个c在此情况下，卖方经常抱怨家人反对或不去银行解除抵押贷款。妨碍合同履行的方式；另一种情况是卖方直接将房屋卖给出价较高的买方，并办理过户手续。在这两种情况下，买方都可以向卖方索赔违约责任，损失主要包括：双倍定金或违约金（注：定金和违约金不能一起使用，只能选择其一，以较高者为准） 。买家已经支付了房屋的中介费和差价损失。这两种情况的区别在于房价差价损失的确定方式。前者，由于损失不明确、具体，法院可以通过估价并取中间值的方式确定；后者，由于分售价格明确，法院会直接判定买断通过确定之前和之后交易之间的价格差异来确定er的损失。也就是说，买方可以通过诉讼弥补卖方违约造成的损失，但卖方长期辛苦赚来的差价最终会白费。
5.房屋朝向、间距、位置不符合协议或规定的，承担违约责任。对于景观房，如果房屋的朝向、间距、位置等错误直接造成严重影响景观，将极大损害买受人获利的合同目的，买受人可以行使解除合同的权利。对于一般商品房，如果朝向、间距、位置等发生变化，导致日照、采光受到严重影响的，购房者可以行使节约权。
6.不遵守绿化、配套设施协议或规定的责任es 和装饰。为了吸引买家，卖家在预售时会做出绿化率、配套设施等方面的承诺。然而，很多卖家在交房时往往无法兑现承诺。一般认为，这些违约行为不会对生命财产造成危险，也不会严重影响生活质量。因此，不能视为根本违约，不应行使解除合同的权利。买方可以就此要求违约金或赔偿损失。
买卖房屋时，必须确定合同内容以及相应的违约责任。毕竟，房屋买卖合同中的违约情况还是很多的，比如房屋质量问题，或者是面积问题，或者是配套设施问题。设施不达标等等，这些都是比较常见的。