文律师
惠州商盾 律师事务所
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区分外墙、外墙和共有围墙的权属
住宅建筑的外墙、外墙和共用围墙的权属历来存在争议，很容易引发纠纷。常见的纠纷包括业主在其房屋的外墙上或外墙上画广告或悬挂立面标志。邻近业主、物业管理公司提出异议，引发纠纷。
人们普遍认为外墙不能被视为公共部件，只有外墙才能成为公共部件。我国建设部的规定只将外墙列为通用件，但上海等一些地方法规则将外墙和外墙都规定为通用件。本问题涉及四个学术问题关于专属部分范围的理论，即墙心说、空间说、末漆面说、墙心末漆面说。核心和最终涂漆表面的第四种理论被认为是一般理论。该理论认为，就内部关系而言，排他部分包括墙壁、天花板、地板等边界部分的漆面；从外部关系来看，排他部分到达边界部分厚度的中心线。根据这一一般理论，外墙一般不应视为公共部分，但外墙表面应视为公共部分。但是否可以得出结论，业主不具有使用外墙的任何合法权利，任何使用都必须得到所有共有人或共有人授权的组织的同意和许可，例如房地产公司？这不能完全绝对。
首先，如果业主契约规定业主在契约允许的范围内使用该财产，则这种使用实际上构成了上述财产的专有使用，是完全合法的使用。其次，即使业主公约没有规定，业主仍应享有在一定限度内使用房屋外墙的合理权利。例如，如果业主在安装空调时没有任何外墙的使用权，那么空调的室外安装就会成为问题。显然，业主仍应享有一定的权利合理利用外墙。合理的界限应该是：是否对相邻业主的生活造成负面影响；是否影响整个建筑的美观和统一；是否影响公共安全等。
对于共用围墙，建设部规定我国确定相邻业主有义务维护共有围墙。笔者认为，应当承认相邻业主对共有围墙具有共同所有权，但这种共同所有权本质上是一种共同使用权。当共享围墙同时也是整个建筑的承重墙时，共享围墙也构成了全体业主的共同部分，全体业主享有共同所有权。