文律师
惠州商盾 律师事务所
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自住房屋缴纳房产税的计算方法
根据《房产税暂行条例》的规定，财产税是根据财产的原值计算的。扣除10%至30%后的剩余价值计算并支付。具体扣除范围由省、自治区、直辖市人民政府规定。根据《房产税暂行条例》和《实施细则》规定，国家机关、人民团体自用的房产，免征房产税。上述单位出租房产取得的租金收入，按12%的税率缴纳房产税。
根据现行税法，企业自有房屋房产税的计算公式为：年税额×应付款=财产账面原值×（1-扣除比例）×1.2%。
税款残值是指依照税法规定从财产原值扣除10%至30%损耗值后的余额。其中：房地产原值。根据《财政部 国家税务总局关于房产税和城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号），对房产按房产原值征税房产，无论是否记入会计账簿的固定资产科目，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。包括账簿“固定资产”科目记载的房屋原价和不能随意移动的附属设备及配套设施。水管、下水道、暖气管、煤气管的费用房屋外部的折算不包含在财产的原始价值中。财税[2010]121号文进一步明确，无论如何核算，房产原值均应包含土地价款，包括取得土地使用权所支付的价款、开发土地所发生的成本费用等。土地等
【案例1】A公司是一家成立于2000年的合资企业，之前建有某房产。投资工厂账面价值3000万元，相关土地使用权600万元。根据《财政部关于印发《关于实施及相关标准问题解答》的通知》（财会[2001]43号）第九条规定：“土地使用权税前价值执行企业会计制度时，作为无形资产核算，但不转入企业。企业自行建造的房屋、建筑物的成本公司不得调整，其土地使用权价值按照《企业会计制度》规定的期限平均摊销。
分析：1、财税[2010]121号之前，B公司按照《财政部 国家税务总局关于房产税和城镇土地使用有关问题的通知》的规定执行《税法》（财税[2008]152号）“按照财产原值计税的财产，无论是否记入会计账簿固定资产科目，均应计算缴纳财产税”。房屋原价按照国家有关会计制度规定计算，若扣除比例为20%，则B公司房产税为3 000×（1- 20%）×1.2%=28.8万元。
2、根据财税[2010]121号规定，B公司房产税2011年纳税原值应为工厂账簿账面价值3000万元+无形资产中土地使用权600万元=3600万元，房产税的计算依据这。若扣除比例为20%，则房产税为3600*(1-20%)×1.2%=34.56万元。
【案例2】B省某上市公司实施企业会计准则。 2010年1月1日，获得1万平方米土地，支付土地价款300万元，自行建造4000平方米的三层办公楼。于2010年6月30日交付使用。该建筑账面价值500万元。若扣除比例为20%，则计算2010年应纳房产税。
分析：（1）首先计算其容积率：4 000/10 000=0.4<0.5。
引用特殊税收政策调整——根据财税[2010]121号，如果容积率达到小于0.5的，土地面积按房产建筑面积的2倍计算，并据此确定计入房产原值的地价。
(2)其次，确认按8 000平方米计入房产原值的地价
300/10 000×8 000=2.40（万元）
(3)最后用通用技巧解决问题
房产税应纳税额=（500+240）×（1-20%）/2×1.2%=3.552（万元）
< br />出租房屋房产税的缴纳
出租房屋房产税按照租金收入计算，计算公式为：应纳税额=租金收入×l2%。
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房屋租金收入是指房屋所有权人将房屋使用权出租而获得的全部报酬，包括货币收入和实物收入。如果租金以劳动或者其他形式的报酬形式支付，则应应该以当地类似房屋的租金为基础。
【案例3】某省C企业2011年1月决定3月1日沿街房屋原值1000万元，出租给鼎公司用于生产和经营。双方签订租赁合同，租赁期限为5年，固定金额。每月租金10万元，前6家鼎公司2011年自行装修，双方在合同中约定，2011年1月1日至2011年6月30日期间免收租金。请计算鼎公司2011年的租金。财产税。
分析：财政部、国家税务总局《关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）指出，未缴纳房产税、城镇土地使用税的纳税单位出租或者使用其他单位房产的个人和个人，按照房产残值缴纳房产税房地产，房地产使用者缴纳房地产税。因此，不少纳税人认为，在免租期内，出租房屋的应税单位将缴纳房产税。财税[2010]121号条例第二条重新规定，免租期内，业主应当按照房产原值缴纳房产税。在房地产租赁中，除非产权不明确或存在未解决的租赁纠纷，否则业主是房地产税的纳税人，最终应承担房地产税。
（1）免租期内，房产税如何缴纳？是由承租人还是业主支付？根据财税[2010]121号文规定，免租期间，业主应当按照规定缴纳房产税。财产税按原值缴纳。也就是说，如果2011年1月1日至2011年6月30日之间有免租期，业主C企业按房产原值缴纳房产税，即[1000×(1-30%)/12×]6×1.2%=42000元。
（2）2011年7月1日至2011年12月31日，按照取得的租金收入计算缴纳房产税，
6×10×12%=7.2万元
(3)2011年需缴纳的房产税总额为4.2+7.2=11.4万元。