惠州商盾 律师事务所
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[案例]
2006年5月，村民吴某与政府离退休干部张某签订了房屋买卖协议。双方同意将吴某名下的一套自建房屋以13万元的价格转让给张某。协议签订后，张某向吴某支付了全部房价，吴某将房屋及土地使用证交付给张某。由于该房屋所用土地为集体土地，双方一直无法办理产权变更登记。吴某交出房子后，一家人就搬到了别的地方，张某一家就一直住在这栋房子里。 2011年3月，吴某得知自己出售的房屋面临被拆迁的危险，他将获得高额拆迁补偿。因此，吴某以与张某签订的房屋买卖合同违反国家土地法的强制性规定为由，向法院提起诉讼，请求确认该房屋买卖合同无效，并要求双方返还房屋及货款。张某应诉后承认，其与吴某签订的房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，属于无效合同。但他相信，双方的合同已经签订并履行了多年。吴某曾用原购房款13万元购买了商品房居住。如果法院直接将房屋和房款相互返还给对方在确认销售合同无效后的“双倍退货原则”，显然会处于不利地位。而且，本案中，原告吴某因想为拆迁谋取更大利益而违反协议，违反了诚实信用原则。法院不应支持其恶意主张。
[判决书]
大丰市人民法院经审理认为，原告吴某与被告张某签订的房屋买卖合同违反了我国法律法规的强制性规定，该合同应为无效合同。双方应按照无效合同“双返”原则，将房屋及房款退还给对方。同时，考虑到本案当事人在房屋买卖合同被确认无效后，对各自退货造成的损失存在争议，主张合同无效的卖方吴某应予赔偿。按照过错比例对买家张某进行赔偿。补偿金额应当参照房屋当前市场价值计算，且不应给购房者张某的利益造成明显损失。在此基础上，法院传唤案件双方进行调解，最终双方达成协议。
[解说]
此案是一起典型的农民求“”引发的诉讼。近年来，随着城市快速扩张，受土地升值影响、拆迁高额利润等因素影响，城市周边部分农民投机性地做起买卖“小产权房”牟利的生意。甚至有不少农民把多年的房子卖了也不顾了。舆论哗然，提起诉讼追回小产权房。对于如何处理这一问题，司法实践界有不同的做法。起诉要求赔偿因小产权房屋买卖合同无效造成的损失。
笔者认为，小产在房屋买卖合同中，出卖人主张买卖无效虽然有法律依据，但其行为却有悖于我国一贯倡导的传统道德。试想，如果每个卖家都可以通过声称销售无效来获取巨额利益，那么人们的道德水准就会受到损害，与我们要构建的社会主义和谐社会格格不入。因此，从这个角度来看，法院应从失信人不得获得利益的原则出发，查明农民诉讼确认小产权房买卖合同无效的真实目的，并以交付期限为依据时间、房屋本身置换成本、土地区位补偿等综合评估。一方面，我们必须充分考虑房屋改扩建带来的附加价值。另一方面，还要考虑到土地、房屋升值带来的拆迁补偿预期带来的巨额经济利益，以及购买新房带来的巨额财产损失。 。特别要考虑小产权房屋所占面积的区位价值损失的确定。笔者拙见，买卖双方可以根据房屋交付后的时间长短，进行合理分配。因为时间越长，越要保持交易的安全性和稳定性，买家所拥有的利益比例就越大；时间越短，买方应分享的宅基地位置价值越少。同时，卖方所确定的给买方造成的损失应足以为买方提供法律指导。加强教育，禁止小产权房交易。教育农民不要单纯为了巨大的经济利益而索取回报，警示卖房的农民和购买小产权房的业主，规范社会发展带来的社会道德失范。
（作者单位：省大丰市人民法院）
作者：董正元