惠州商盾 律师事务所
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我国房地产市场正处于从计划体制向市场体制转变的时期。在此期间，市场上的房地产存在多种不同的所有权状态。各机关、团体、企事业单位作为首都，隶属关系复杂，适用政策不同，加剧了房地产所有权的多样性。
以下对北京房地产市场的房产所有权形态进行简单介绍，供读者参考。买房子的过程。
商品房：指直接向开发商购买的房地产。此类房屋的建设用地一般通过出让方式获得。开发商在取得土地使用权时向国家缴纳土地出让金。个人购买房产时，土地出让金也包含在房价内。再次转让时，无需缴纳土地出让金。买方和卖方只需承担规定的税费。这种产权俗称“大产权”。例如，该类房产的房产证号码为“海四字×××号”。
二手房市场中，已转让的“小产权”住房和按市场价格购买的公房，再次转让时等同于商品房（“大产权”住房）。 “小产权房”房产证号码已转让的房屋为“海私转让×××号”。
购买公房：指房改过程中购买为私有产权的原公房。大多数此类房屋的建设用地是通过划拨取得的，原单位没有缴纳土地出让金，个人购买时，土地出让金不包含在房价内。再次转让时，需缴纳土地出让金俗称“小产权房”。根据购买时支付的价格不同，有标准价和成本价两种购买方式。按成本价购买的房屋，其房产证号码为“海四城字×××号”，按标准价购买的房屋，房产证号码为“海票字×××号”，转让时需加付房价的6%可以像按成本价购买房子一样出售e.
经济适用房：经济适用房也是直接向开发商购买的，因此是商品房的一种特殊类型。与普通商品房相比，政府免收土地出让金（个人购买时土地出让金不包含在房价内），给开发商减少了一些税费，限制了开发商的利润空间，因此房价较低。同时，购买群体受到限制，只有满足一定条件的人才能购买。重新转让时，购买者不再受到限制，但必须缴纳土地转让费。从这个角度来看，保障性住房应该属于“小产权”。
直管公房：指购买的由北京市直接管理的公房。根据现行政策，直管公房可以挂牌交易，原产权人不得阻挠。税费相对明确。
自行管理的公共住房：是指中央政府购买的或企事业单位自行管理的公共住房。根据现行政策，自营公房经原单位同意，可以与直营公房一样挂牌交易。事实上，中央直属企业一般是不允许上市交易的。带有“国”字头的企事业单位自行管理的公房，有的单位同意挂牌，有的不同意。
使用权住房：是指公民租用公共住房并享有使用权的住房。住房使用权转让目前还只是试点，相关手续和税费还不是很明确。
二手房，通俗地说就是个人（或单位、组织）购买然后出售的房屋。它主要区别于m 开发商直接出售的房屋（即“一手房”）。上述各种产权状态的房屋都可以成为二手房。
由于二手房市场购买公房的交易量比较大，很多人甚至误认为二手房就是购买公房。事实上，商品房占二手房的比例正在不断增加。与购买的公房相比，二手商品房普遍较新，户型更合理，与同类一手房相比，价格优势更明显。许多房主因特殊原因而出售。即使他们从未住过，出售时价格也会更高。市场价格要低得多。很多时候，购买同一个楼盘（或同类型）的一手商品房远远不如购买二手商品房。
因此，我们有必要有一定的把握n 了解一些与二手房相关的法律法规。这些法律法规是：《》、《购买的公有住房和经济适用住房挂牌销售管理暂行办法》、《城镇公有住房管理条例》、《购买公共住房和经济适用住房管理条例》城镇私人住房》、《购买公有住房和经济适用住房土地出让金和收益分配管理若干规定》、《北京市购买公有住房和经济适用住房管理办法》 《适用住房挂牌销售管理办法》、《关于住房交易收费标准的通知（北京）》等
大、小产权证分析
房子是购房者非常关心的事情，有些房产长期拿不到房产证e、对购房者权益造成严重侵害。示范合同第十五条是办理房产证的条款。本文将分阶段详细讲解购房者常见问题。这是第一部分。
■详细解释
房产权证的分类
社会上房屋权证有很多不同的叫法，如大产权证、小产权证、北京市产权证什么叫产权证、乡镇产权证、产权证、权属证等？这些名称有什么区别？
房产证是买受人享有房屋所有权及相应土地使用权的法律文件。证据。
1。房屋所有权证和国有土地使用权证
关于h房屋所有权证，通常分为两种：一种是房屋所有权证，即购房者拥有所购买房屋的所有权。第二个是国有土地使用权证明，也就是买受人对房屋的占用权范围内的国有土地使用权的证明。从北京来看，上述两种证明的签发在市局和区局是不同的（根据投资主体和房屋性质分别由市局或区局办理）。到区局办理产权证的，一般不会颁发国有土地使用权证，甚至房屋所有权证上也没有记载土地使用权面积等事项。作为购房者，您不必担心这一点，因为这不会影响您的土地使用权。
2.产权证书 产权产权证书是所有权证书的俗称。它已经被大多数人确立并接受。其实就是指房屋所有权证和国有土地使用权证。至于其他的名字，都不是合法的名字。
3.大、小产权证分别为开发商整栋楼和购房者购买的其中一套房。我们通常把整栋楼的产权证称为大产权证。购房者购买的某套房屋出具的产权证通常称为小产权证。事实上，两张证书是一模一样的，大小也没有区别。它们只是一个图像名称。
4。乡镇产权。乡产权是指在集体土地上修建的房屋。根据我国现行法律，集体土地上不能进行商品房开发。所以，农村产权房并不是真正意义上的商品房。出售本身就是违法的，乡镇所有财产的出售合同无效，不受法律保护。双方可以随时终止合同。与乡镇产权相比，我们通常将在北京国有土地上开发的合法商品住房称为北京产权住房，而一些较远县城的合法房产往往会专门注明这一点。
■问题解答
凭销售证明可以办理房产证吗？
问题：购房者经常问这样的问题：开发商已经把房子处理好了我购买的。有了销售许可证就一定能取得房屋所有权证吗？
答：事实上，答案是否定的。房地产项目如果不办理商品房销售许可证，可以断定其办理程序一定存在一定问题。对象。问题可能大也可能小。大型建筑如果没有办理规划手续，就是违法建设。如果与城市总体规划相冲突，甚至有被强拆的风险；如果是小型建筑，则施工进度尚未达到规定要求。对于没有销售许可证的项目，如果能办理相关手续，可以申领房屋所有权证。因此，并不意味着没有商品房销售许可证的房屋就不能办理房屋所有权证。
反之，也不是说有了商品房销售许可证的房子就一定可以办理房屋所有权证。
拥有商品房销售许可证的房产仅意味着该房产前期手续合法，符合销售条件。但申请条件办理房屋所有权证与申请商品房销售许可证的条件并不完全相同。如果项目后期缺乏资金，烂尾，就无法建房，也无需办理房屋所有权证。或者在项目后期建设过程中，违反规划、擅自加层、规划验收不能通过的，不予核发房屋所有权证。北京曾出现过因违反规划擅自加层而连竣工备案表都拿不到的案例。因此，作为购房者，不能以为自己的房子有销售许可证就万事大吉了。
房屋所有权证与国有土地使用权证
房屋所有权证是购房者非常关心的问题。一些属性长期无法取得房产证，对购房者权益造成严重侵害。示范合同第十五条是办理房产证的条款。本文将分阶段详细讲解购房者常见问题。这是第一部分。