土地使用权出让金含义探讨

浅谈土地使用权出让金的含义
引言：出让金是土地管理中经常遇到的一个术语。其概念早在1990年5月19日《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号，以下简称以作为条例）。然而，在市场经济迅速发展、土地使用权实行招标拍卖之前，土地管理中经常会遇到出让费问题。这一概念早在1990年5月19日《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》（国务院令第55号，以下简称《条例》）中就明确提及。法规）。然而，直到市场经济飞速发展的今天，土地使用权招拍挂普遍存在，人们才开始认识到土地使用权的重要性。转会费的含义目前还比较模糊。

《条例》第二章第八条规定：“土地使用权转让，是指国家作为土地所有者，在一定期限内将土地使用权转让给土地使用者。以及土地使用者向国家缴纳土地使用权出让金的行为。” 1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市条例》第二章第七条的规定同上。可见，出让金是土地使用者收购国有资产的费用。土地使用权的应付价款。

根据《划拨土地使用权管理暂行办法》（国土局令[1992]第1号）第二十六条规定，“土地使用权出让金区分为土地使用权出让金和土地使用权出让金。”土地使用权转让、租赁、抵押”。不同方式，如其他方式，按照不同方式收费地价的一定比例，最低不得低于地价的40%。划定地价由当地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价，根据土地出让、租赁、抵押期限和土地使用权情况确定。由于划定地价是土地使用权的价格，出让金显然只是地价的一部分，一般不到地价的一半。这部分价值是由于区位条件和政府投资的增值，称为“等级差”。“地租”通常称为“政府纯收入”，所以可以说转让费就是地租。<根据《国有土地使用权协议出让条例》（国土资源部令第21号）第五条规定d、资源），“协议出让最低价不得低于新增建设用地已缴纳的土地使用费、土地征用（）补偿费及按照规定应缴纳的相关税费之和。按照国家规定，有基准地价的地区，协议出让价格最低不得低于出让地级基准地价的70%。”此时，国有土地使用权出让金为已缴纳的土地使用费、征地（拆迁）补偿费以及按照国家规定应缴纳的相关税费之和，其中包括级差地租（或政府收入），按照土地价格评估中的成本近似法原则进行转移。黄金的构成已经与土地价格相似。同时，协议中转让价格最低不得低于基准价格的70%方舟土地价格按土地出让时的水平计算。根据《城市土地估价条例》（GB/T18508-2001）规定，“基准地价是指城市规划区内的土地价格。”范围内，对于不同等级或不同同质面积的现有使用条件下的土地根据商业、住宅、工业等用途，分别确定法定最长期限土地使用权面积在一定评估期限内的平均价格。 “70%的基准地价基本落在该地区地价的正常范围内，出让金的金额也接近地价，所以可以说出让金就是地价。

那么出让金到底是地租还是地价？地价呢？出让金这个词本身是一个模糊的概念吗？曾经有人这样定义过出让费：狭义的出让费是差别化的土地租金和广义的出让金是土地价格包括级差地租。笔者认为，厘清转让费的关键在于黄金的含义，还应从其概念开始。 《条例》和《城市房地产管理法》均明确指出，土地使用权出让是指国家作为土地所有者在一定期限内转让土地使用权。土地使用者，土地使用者向国家缴纳土地使用权出让金。对于原划拨的国有土地使用权在不改变土地用途的情况下重新转让的情况，土地使用者向国家缴纳的“级差地租”即为出让金；企业设立工业项目，使用新增建设用地办理协议出让手续时，应当按照国家规定缴纳新增建设用地已纳使用费和其他相关税费，并缴纳给州长土地所有者征地（拆迁）补偿费用之和为出让金；国有土地使用权以招标、拍卖、挂牌方式转让时，土地受让方向政府缴纳的土地价款为出让金。