房产过户登记的效力

房产过户登记的有效性
简介： 案例介绍 夏某、蔡某通过中介人介绍签订了房屋买卖合同。合同规定：“夏某将其拥有的一套房屋以总价70万元出售给蔡某，买方预付定金5万元。如果买方违约，卖方将没收定金。”如果卖方违约，双倍押金返还。合同签订当天，

案件简介

夏某与蔡某签订了一份合同。通过中介介绍，签订了房屋买卖合同，合同中约定：“夏某将自己拥有的一套房屋出售给蔡某，总价70万元。”买家先支付定金5万元。如果买方违反合同，卖方将没收定金。如果卖家违约，押金将加倍。合同签订当日，蔡某支付了电子存款。剩余余额将在1个月后办理房产过户手续时一次性付清。一个月后，蔡某通知夏某办理过户手续，夏某拒绝，蔡某遂向法院提起上诉，要求夏某双倍退还10万元定金。蔡某认为，因未办理过户手续，合同无效。办理房产过户登记手续，要求退还押金。

对此案有不同意见

对此案有两种不同意见，第一种意见是两人签订的合同双方当事人未办理产权过户登记的，定金条款也无效。无效，蔡某应将定金返还给夏某；第二种观点认为，双方签订的合同并未办理产权过户登记，但房产债权未发生变化，不影响债权的效力，合同合法有效有效，夏应双倍返还。存款。

作者观点

作者同意第二种观点。财产转让登记只是物权的变更，不应作为债权有效性的要求。国家持有房屋买卖合同，必须到房地产管理部门办理产权过户登记，这是其有效性的要求。认为未经登记的房屋买卖合同无效的观点，是混淆了债权和财产权的概念，混淆了两者。实质上，产权转让登记只是债权与物权的关系。实际履行是债务履行的必要条件。

认为产权转让登记是房屋买卖合同有效的必要条件这一观点的法律依据主要包括1983年《城镇房屋买卖合同》第九条第一条。《房屋管理条例》第一条规定：“买卖城镇私人住房时，出卖人必须出示房屋所有权证和身份证明，买受人必须凭房屋购买证明和身份证明到房屋买卖机构办理登记手续。” 1994年《市法》第六十条第三款规定：“房产转让、变更时，应当向房产登记机关申请办理房产变更登记。”向县级以上地方人民政府土地管理部门报送变更后的房屋所有权证，并报同级人民政府土地管理部门审核后，补发或者变更土地使用权证由同级人民政府制定。”以及最高法院的一些批准。来自上述法律和法律文件ts，似乎未登记的房屋买卖合同是无效的，但这种观点与很多民法基本理论相悖。这也与我国的法律相冲突。详细描述如下：

1.房屋买卖合同转移房地产所有权。合同是民事法律行为的一种，其效力的基本规定应当符合《房屋买卖合同》第五十五条关于民事行为效力的要求，即（1 ）行为人具有相应的民事行为能力； (2) 意图 代表真理； （三）不违反法律和社会公共利益。只要符合法律行为成立的一般要求，合同就应当被视为真实有效。

2.房屋买卖合同是买卖合同的一种。买卖合同是承诺合同，即当事人就买卖达成一致意见时，买卖合同即成立，而不是根据实际情况成立。标的物或价格的交付。产权转让登记不影响合同的效力。当然，并不意味着房屋买卖合同的效力必然导致产权的必然变化。房屋买卖合同的效力仅是一种债权行为，产权变更必须具备以下两个条件同时满足：（1）双方当事人签订的产权变更债权合同权利有效； （二）双方已办理房屋产权变更登记。两者缺一不可。如果只有债权行为而没有登记行为，根据物权公示原则，买受人不一定取得房地产的所有权，其享有的权利只是债权；如果只有登记而没有债权行为，则没有法律依据产权变更、登记成为无源之水、无本之木。

3.这种认为登记是房屋买卖合同有效的前提条件的观点无法合理解释，也难以自圆其说。房产过户登记的前提是双方签订合法有效的房屋买卖合同。买方有权要求卖方协助办理房产过户事宜，以房屋买卖合同为依据。出卖人还有义务根据买卖合同的有效性配合买受人办理产权转让事宜。如果买卖合同无效，但买方却凭这份无效合同要求卖方配合过户，并要求房管部门办理产权变更登记，这从法律和逻辑上讲都是没有道理的。只能在合同成立的前提下进行加仑且有效。只有当买受人要求出卖人配合过户时，才可以向房屋管理部门申请办理产权变更登记。根据1983年《城镇私人住房管理条例》第七条的规定，城镇私人住房办理产权变更登记时，必须提交买卖合同。显然，有效的买卖合同是产权变更登记的必备文件，而无效的合同则不能作为产权变更登记的证据。如果未登记的房屋买卖合同无效，而产权变更登记必须以有效合同为依据，这将导致无法解决的矛盾。